Bibliothèque de droit privé - Tome 646 - Les droits finalisés dans le contrat - 84

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LES DROITS FINALISÉS DANS LE CONTRAT
« cause réelle et sérieuse » dans le droit spécial des baux atteste de la similitude existante
entre ces deux prérogatives de rupture finalisée que sont le droit de licencier le
salarié et celui de congédier le locataire. Le contrôle du respect par le bailleur des
finalités imposées par la loi devrait donc passer principalement par un contrôle de la
justification et non celui de l'abus de droit121.
76. La loi du 1er
septembre 1948 faisait, quant à elle, référence à la possible caractérisation
d'une fraude dans l'exercice par le bailleur de son droit de reprise. Les dispositions
de l'article 21 de ladite loi prévoyaient en effet que « lorsqu'il sera établi par le
locataire ou l'occupant que le propriétaire invoque le droit de reprise, non pas pour satisfaire
un intérêt légitime, mais dans l'intention de nuire au locataire ou à l'occupant ou
d'éluder les dispositions de la présente loi, le juge devra refuser au propriétaire l'exercice
de ce droit »122. De prime abord, l'évocation par le texte de l'intention de nuire semble
contraindre l'interprète à rapprocher l'hypothèse de fraude ainsi décrite de celle l'abus de
droit123. Pourtant, les deux notions ne sauraient être confondues puisque « l'abus de droit
suppose l'exercice de prérogatives déterminées, dont les contours extérieurs peuvent être
définis avec assez de précision. Or la plupart des fraudes ne se réalisent pas en exerçant
un droit ainsi conçu. [...] Le plus souvent, la fraude n'est pas le mauvais exercice d'un
droit détournant celui-ci de sa fonction, mais le détournement d'une règle juridique afin
d'acquérir un droit dont on était privé. L'abus ne s'opère que par détournement d'un
droit ou d'un pouvoir, pas d'une loi ; il y a des abus de droit, des abus de pouvoir, pas
d'abus de loi »124. Contrairement à l'abus de droit, la fraude ne repose donc pas nécessairement
sur l'usage d'un droit préexistant125.Dès lors,l'appréhension du comportement
du bailleur exclusivement sous l'angle delafraudeatteste, une nouvelle fois, du
fait que le contrôle des finalités assignées à l'exercice de certains droits ne relève pas
toujours de la technique de l'abus de droit.
77. Dès lors que le législateur détermine positivement les raisons pour lesquelles
un droit peut être exercé, le contrôle de la légitimité des motifs du contractant
échappe au domaine de l'abus des droits. Néanmoins, en l'absence d'exigence légale
de justification, c'est par l'application de l'abus des droits qu'un contrôle des raisons
d'agir du contractant pourrait cette fois être réalisé.
121. Rappr. C. POMART-NOMDEDEO, « Le régime juridique des droits potestatifs en matière contractuelle,
entre unité et diversité », RTD civ. 2010, p. 209 et s. : « Le contrôle peut [...] se justifier par la finalité
du droit potestatif (ex. délivrance d'un congé pour vendre, pour habiter ou reconstruire). Si le titulaire du
droit l'exerce en dehors de sa finalité, il est sans effet ».
122. Art. 21 de la loi nº 48-1360 du 1er
septembre 1948, portant modification et codification de la
législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux à usage d'habitation ou
professionnel et instituant des allocations... V. égal. J.-L. HALPÉRIN, Histoire du droit privé depuis 1804,
PUF, 2012, nº 233, p. 349 : « En outre, la loi de 1948 marquait un nouveau recul des prérogatives du propriétaire
en accordant à l'occupant (et pas seulement au locataire) un droit au maintien dans les lieux sans
limitation de durée, droit en principe intransmissible, mais qui pouvait profiter à la famille du locataire
décédé ».
123. V. J. GHESTIN et H. BARBIER, Introduction générale, t. 2, Droit de la preuve, Abus de droit,fraude
et apparence, op. cit., nº 729, p. 576-577.
124. Ibid.
125. C. -É. BUCHER, « Fraude », in D. Mazeaud, R. Boffa et N. Blanc (dir.), Dictionnaire du contrat,
op. cit., p. 607 et s., spéc. p. 608-609 : « [...] la fraude ne requiert pas toujours la préexistante d'un droit
puisque celui qui la commet tente précisément de bénéficier d'un avantage dont il ne devrait pas profiter.
En revanche, c'est nécessairement le cas de l'abus qui consiste en la " maximisation " du droit ». V. sur la
question des rapports entre fraude et abus en matière fiscale, A. PÉRIN-DUREAU, « Abus de droit ou fraude à
la loi : l'éternelle question », RTD com. 2019, p. 522.
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