Droit civil - Droit des contrats spéciaux - 13e - 106

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DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX
2 Le réservant a l'obligation minimum de ne pas vendre à un tiers l'immeuble
réservé. Il ne peut donc être contraint de vendre au réservataire145
; il peut modifier
le projet initial ; si la modification est importante, il doit la justifier par un motif
sérieux et légitime146
. La méconnaissance de ses obligations l'oblige normalement
à des dommages-intérêts et à la restitution du dépôt de garantie, sous réserve toutefois
de l'article 1221 du Code civil sur l'exécution forcée en nature147
.
Il peut prendre des engagements plus étendus, par exemple achever l'immeuble dans un délai
déterminé148
ou s'engager sur un prix ferme, ou même conclure une véritable promesse unilatérale
de vente, dont les conditions et les effets seront ceux d'un pacte d'option, non d'un contrat
de réservation. Doivent alors être déterminés, dès le contrat, le prix, ce qui est devenu courant,
pour des raisons commerciales, et la chose, ce qui l'est moins, pour des raisons techniques.
Le particularisme de ce statut et ses lacunes ont amené à s'interroger sur la nature juridique du
contrat préliminaire.
131. 3º) Nature juridique. - La nature juridique de ce contrat est controversée. Après avoir
montré combien la doctrine est partagée et la Cour de cassation flottante, une analyse sera proposée.
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Certains auteurs estiment que ce contrat a une nature toujours identique, ce
que l'on appelle la conception moniste ; d'autres estiment que le système légal
recouvre en réalité deux types différents de contrat, ce que l'on appelle la conception
dualiste.
Selon la conception moniste, le contrat préliminaire serait une promesse unilatérale de vente
faite sous la condition suspensive d'achèvement du programme149
dre s'il construit, mais est libre de ne pas construire. D'autres le qualifient de pacte de
préférence150
.
Selon la conception dualiste, le contrat préliminaire serait un mécanisme qui peut recouvrir
deux situations différentes selon le moment auquel il est conclu151
. Lorsqu'il est formé avant la
mise au point du projet de construction, il est un simple test commercial, où le réservant n'a
aucunement l'obligation de réaliser son projet ; il peut ne pas vendre, alors même qu'il a construit
; il n'engage sa responsabilité que si le réservataire démontre sa mauvaise foi. Au contraire,
lorsque le contrat préliminaire est conclu après la mise au point définitive du programme, il
constitue une vraie promesse unilatérale de vente avec dédit, où le réservataire peut ultérieurement
lever l'option qui lui est donnée et où le réservant engage sa responsabilité s'il viole le
contrat en refusant de vendre.
2 La Cour de cassation n'a pas pris parti dans la controverse. Afin de ne pas
soumettre le contrat préliminaire à l'article 1589-2152
qu'il ne constituait pas une promesse unilatérale de vente et elle a décidé qu'il
145. Cass. 3e
civ., 18 déc. 1984, Bull. civ. III, nº 217.
146. Cass. 3e civ., 20 oct. 2004, RDC 2005.264, obs. D. Mazeaud ; npB.
147. Comp. pour une promesse de réserver un bail : Cass. 3e
civ., 16 nov. 1988, infra, nº 245 :
« L'engagement souscrit par une SCI de réserver aux adhérents d'une association d'aide au logement,
la location des appartements construits à l'aide des prêts qu'elle a souscrits (le 1% patronal) constitue
une obligation de faire, laquelle, à la différence d'un droit réel affectant les immeubles, ne peut être
sanctionnée autrement que par des dommages-intérêts ».
148. Cass. 3e
RTD civ. 1978.373, obs. G. Cornu.
149. G. CORNU, obs. RTD civ. 1972.611 ; 1974.433.
150. Fr. COLLART-DUTILLEUL, op. cit., supra, nº 91,103 ; R. SAINT-ALARY, « La vente d'immeubles à construire
», JCPG 1968.I.2146, nº 47.
151. VION, Defrénois 1974, art. 30657.
152. Supra, nº 104 ; Cass. 3e
civ., 16 nov. 1994, Bull. civ. III, nº 196. L'article 1589-2 n'est écarté
que si le contrat préliminaire a pour objet un immeuble à construire à fins d'habitation, non s'il
s'agit d'un immeuble « à usage de dépôts, commerce et bureaux ».
, elle s'est bornée à dire
: le promoteur promet de venciv.,
28 juin 1977, Bull. civ. III, nº 285 ; Defrénois 1978, art. 31592, obs. E. Frank ;
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