Précis Domat - Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux - 15e - 91

LA FORMATION DE LA VENTE
98 Cession et substitution. Comme tout droit de créance, le bénéfice de la promesse
peut être transmis aux ayants droit du bénéficiaire ou encore cédé à un
tiers en vertu d'une cession de créance - hormis le cas où elle présenterait un caractère
intuitu personae113
et, depuis la loi « anticorruption » du 29janvier 1993, celui
. Mais cette cession exige le respect du formalisme de
où la promesse porte sur un immeuble et est cédée à titre onéreux par un professionnel
de l'immobilier114
toute cession de créance (soit, avant la réforme de 2016, la notification de l'ancien
art. 1690 au promettant et, depuis cette réforme, l'écrit de l'art. 1322 et l'information
du promettant selon l'art. 1324). Elle est de plus soumise à la formalité de
l'enregistrement dans les dix jours quand la promesse porte sur un immeuble ou
un fonds de commerce (ancien Code général des impôts, art. 1840 A, aujourd'hui
art. 1589-2 du Code civil). On peut se demander si le recours à une cession de
contrat, telle qu'organisée par le nouvel article 1216 du Code civil, ne simplifierait
pas ce formalisme.
Pour éviter ces formalités, la pratique insère souvent dans la promesse une
clause conférant au bénéficiaire une faculté de substitution115
. Une jurisprudence
discutée mais ferme considère en effet que cette clause s'analyse en une stipulation
pour autrui, de sorte que la substitution ne constitue alors pas une cession de la
promesse, mais la mise en œuvre de cette stipulation pour autrui incluse dans la
promesse116
ficiaire lui-même, il ne peut plus se faire substituer117
.D'où cette conséquence sévère qu'une fois l'option levée par le béné.
Quelle
que soit l'analyse retenue, il faut logiquement tenir le bénéficiaire initial
pour garant du substitué envers le promettant (qui n'avait traité qu'avec lui) quant à
l'exécution des engagements nés de la promesse (indemnité d'immobilisation) ou
de la vente en cas de levée de l'option (paiement du prix)118
.
99 Durée de la promesse. Le plus souvent, les parties auront fixé la durée de l'option
consentie au bénéficiaire119
. À noter que si elle porte sur un immeuble et est
■ 113. Civ., 21 févr. 1951, Bull. I, no
pour le pacte de préférence.
74 - Cass. 1re civ., 6 nov. 1963, Bull. I, no
484 - Comp. supra, no
43
■ 114. Art. 52 toujours en vigueur et non codifié : « Est frappée d'une nullité d'ordre public toute
cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble
lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier ».
■ 115. Cf. SOUBISE, La transmission par substitution de bénéficiaire des droits conférés par une promesse
de vente, D. 1994, chr. 237 - BEHAR-TOUCHAIS, Mélanges Boyer, 1996.85 - BRUN, RTD civ. 1996.29.
civ., 2 juill. 1969, D. 1970.150, note AUBERT - 17 avr. 1984, D. 1985.234, note NAJJAR -
■ 116. Cass. 1re
1er avr. 1987, D. 1987.454, note AYNÈS - 27 avr. 1988, D. 1989.65, note NAJJAR - 27 nov. 1990, Bull. III,
no 248 - 7 juill. 1993, Bull. III, no 111, D. 1994.597, note CLAVIER - Cass. 3e
no 68 - 13 juill. 1999, Bull. III, no
civ., 19 mars 1997, Bull. III,
180 - Cass. 3e civ., 12 avr. 2012, no
11-14279 ; D. 2013.393, note MEKKI
- Cf. BOYER, Clause de substitution et promesse unilatérale de vente, JCP 87.I.3310 - NAJJAR, Option
et substitution, D. 1988, chr. 135 - BENAC-SCHMIDT, D. 1990, chr. 7. - Pour une analyse affinée, relative
au mécanisme même de la faculté de substitution de façon générale, v. NAJJAR, D. 2000, chr. 635 - En
faveur de l'analyse en une cession de contrat, v. RABY, Petites affiches 10 mars 2004, p. 12 et s. - MALAURIE,
AYNÈS et GAUTIER,no
■ 117. Cass. 3e
116.
civ., 19 déc. 2001, RDC 2004.683, obs. COLLART-DUTILLEUL.
■ 118. En ce sens Cass. com., 14 nov. 2019, nº 18-18833.
■ 119. V. COLLART-DUTILLEUL, La durée des promesses de contrat, RDC 2004.15.
Première partie : Les contrats translatifs de propriété
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