Manuel - Droit des sûretés et garanties du crédit - 16e - 395

L'hypothèque
D'autre part, l'hypothèque s'étend à toutes les améliorations apportées à
l'immeuble. Cette règle est en pratique extrêmement importante car l'amélioration
peut avoir une valeur plus grande que l'immeuble hypothéqué au
départ. Depuis l'ordonnance en date du 15 septembre 2021, c'est l'article 2389
qui énonce expressément que l'hypothèque s'étend aux améliorations qui
surviennent à l'immeuble.
539. Fin de la prohibition de l'hypothèque portant sur des biens
futurs. - L'immeuble futur s'entend de celui dont le constituant n'est pas
encore propriétaire et sur lequel il ne dispose même pas d'un droit conditionnel.
Jusqu'à la réforme réalisée en 2006, notre droit prohibait l'hypothèque
portant sur un bien à venir. Le non-respect de la règle était sanctionné
par la nullité absolue. Plusieurs justificatifs existaient. Il était
permis d'y voir une conséquence du principe de spécialité. Il s'agissait
principalement d'éviter qu'une personne, sous la pression du besoin ou
de ses créanciers, ne prenne des engagements qu'elle risquait de regretter
par la suite.
Les exigences du crédit avaient cependant imposé l'admission de tempéraments
importants qui, en fait, ruinaient le principe. Les parties avaient ainsi la
possibilité de consentir des promesses d'hypothèques. Cependant, une personne
ne pouvait pas consentir une telle hypothèque sur unbien qu'elle envisageait
de construire.
La doctrine avait montré que la prohibition ne se justifiait plus24
bition n'existe pas pour les autres sûretés réelles. Elle est même qualifiée de
dangereuse pour le constituant, en ce qu'elle lui permet, en se prévalant des
exceptions, de se priver en une seule fois de tout son crédit hypothécaire.
Le nouvel article 2414 abolit l'ancien article 2419, siège de la prohibition. Il
énonce que « L'hypothèque peut être consentie sur des immeubles présents
ou futurs ». L'admission générale de l'hypothèque sur bien futur ne remet pas
en causeleprincipede l'effet relatif de la publicité foncière. L'hypothèque ne
pourra être publiée que lorsque le constituant sera devenu propriétaire du
bien. L'hypothèque omnibus n'est pas admise et le principe de spécialité
n'est donc pas remis en cause.
540. Spécialité quant à l'assiette. - Le principe de la spécialité quant
àl'assiette est posé par l'article 2414 du Code civil. La constitution d'une
hypothèque conventionnelle n'est valable que si le titre authentique
constitutif de la créance ou l'acte authentique postérieur déclare spécialement
la nature et la situation de chacun des immeubles sur lesquels l'hypothèque
est consentie. Le principe doit être respecté aussi bien pour la
constitution que pour la publicité de l'hypothèque (v. supra, nº 484).
541. Les hypothèques maritimes, fluviales ou aériennes. - Les
bateaux, les péniches et les avions sont des meubles qui peuvent facilement
être dotés d'un régime proche de ceux des immeubles. Tous ces
24. CH.JUILLET,« Plaidoyer en faveur de l'hypothèque de biens à venir », Mélanges B. Teyssié, LexisNexis,
2020, p. 1111.
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.La prohi

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