Revue - Revue des contrats 1-2024 - 53

Contrats translatifs
La cour d'appel rejette l'action en garantie des vices cachés, motif
pris de ce que le contrat excluait toute garantie des vices cachés. Les
juges limougeauds estiment que l'acquéreur ne démontrait pas que
la SCI venderesse avait connaissance du vice affectant l'immeuble, de
sorte qu'il convenait de donner effet à la clause d'exclusion librement
consentie entre les parties (6)
.
Dit autrement, l'acquéreur supportant le risque de la preuve, s'il ne
parvient pas à établir la mauvaise foi de son vendeur, il devra subir
sa propre loi, c'est-à-dire la clause d'exclusion de garantie qu'il a
acceptée. Rappelons que, sauf à considérer tout acquéreur comme
un incapable majeur, chacun est, par principe, libre de négocier le
contenu de son contrat. Celui qui accepte d'acquérir en l'état, en
connaissance de cause, ne doit pas être admis à remettre en cause la
loi contractuelle, sauf dans d'exceptionnelles hypothèses. Rappelons
que la garantie est un élément de l'équilibre du contrat, et que tout
se monnaye en la matière. Le vendeur qui doit garantie vendra sans
doute plus cher que celui qui n'en doit aucune. Bref, en deux mots
comme en cent, tu patere legem quam fecisti.
La Cour de cassation censure les juges du fond. Non pas parce qu'elle
estime que la preuve de la mauvaise foi du vendeur était rapportée.
Cela n'est pas son office.
Si la Cour censure, c'est parce qu'elle estime qu'une telle preuve était
inutile. L'acquéreur n'avait pas à démontrer que le vendeur était de
mauvaise foi, c'est-à-dire avait une connaissance effective des vices.
Pourquoi ? Parce que la SCI était un vendeur professionnel ?
On sait la question passablement compliquée. Ici, la Cour retient
qu'une SCI ayant pour objet « l'acquisition, l'administration et la gestion
par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers
meublés et aménagés » n'est pas un acquéreur non professionnel
bénéficiant du droit de rétractation conféré par l'article L. 271-1
du Code de la construction et de l'habitation (7)
. Là, « qu'au regard de
l'objet social de la SCI et de la destination du prêt litigieux, celui-ci
n'entrait pas dans le champ d'application des dispositions du Code de
la consommation », de sorte que la SCI, pourtant familiale, ne bénéficiait
pas des règles protectrices du crédit immobilier (8)
.
On se souvient aussi d'un arrêt de 2016 dans lequel un couple (une
salariée de la CPAM et un militaire) avait constitué une SCI, destinée
à acquérir une vieille ferme, la transformer en logements, vendre une
partie de ceux-ci, louer les autres et réinvestir les profits dans un
autre bien immobilier. Pour la Cour de cassation, il résulte de ce faisceau
d'indices que la SCI était un vendeur professionnel (9)
.
Il est vrai que toutes les SCI ne se ressemblent pas. Entre la SCI
formée par un couple, qui ne détient qu'un actif (le logement de la
famille), et la SCI détenue par des professionnels de l'immobilier, qui
possède un portefeuille diversifié, les réalités diffèrent. Comme l'écrit
notre collègue Cyril Grimaldi, « on peinerait à comprendre qu'une personne
fût, par principe, considérée comme un professionnel pour la
seule raison qu'elle est une société civile. En effet, toutes les sociétés
(6) CA Limoges, 10 févr. 2022, n° 21/00034.
(7) Cass. 3e
(8) Cass. 3e
(9) Cass. 1re
civiles n'ont pas une activité professionnelle, c'est un fait » (10)
.
. Ou, en
des termes plus imagés, « il y a plusieurs demeures dans la maison
des SCI » (11)
La Cour ne se place du reste pas sur ce terrain. Elle ne qualifie pas
la SCI de vendeur professionnel. Si elle assimile ici la SCI à un professionnel,
ce n'est pas à raison de sa forme ou de son objet social,
mais parce qu'elle est un « castor ». Sur ce point, l'arrêt étudié diffère
de l'arrêt de 2016 précité. Dans l'arrêt de 2016, la SCI avait fait réaliser
les travaux par un entrepreneur, de sorte que la neutralisation de
la clause exclusive de garantie supposait de démontrer qu'elle était
un vendeur professionnel. Dans l'arrêt de 2023, la SCI a réalisé ellemême
les travaux, de sorte que son potentiel statut de professionnel
semble indifférent.
Pour la Cour de cassation, dès lors que la SCI avait fait réaliser ellemême
les travaux par son gérant de l'époque, elle était un constructeur,
ou « castor », assimilé depuis plusieurs décennies à un vendeur
professionnel.
Il n'était donc pas requis de l'acquéreur qu'il fasse la preuve de la
connaissance effective par la SCI des vices affectant la chose. Cette
connaissance est présumée.
Dernier point. La Cour de cassation appréhende la SCI de manière
holistique. Elle considère, au prix d'une percée du voile social, que
c'est le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux, alors qu'en l'espèce,
il s'agissait de son gérant de l'époque. Aussi la Cour déclaret-elle
n'accorder aucune importance aux « changements survenus
quant à l'identité des associés et gérants ». L'affirmation peut sembler
rigoureuse. N'aurait-on pu distinguer deux hypothèses ?
D'une part, celle du gérant de SCI qui, en tant que personne physique
réalise les travaux, puis, en tant que représentant de la personne
morale, signe la vente. Celui-ci a été constructeur et représentant du
vendeur. On peut comprendre qu'on l'assimile à un vendeur de mauvaise
foi. Que la société ait par la suite changé de gérant ne change
pas grand-chose.
D'autre part, celle du gérant de SCI qui effectue des travaux, puis
cesse ses fonctions avant la vente. Dans ce cas, peut-on encore
considérer que le vendeur (la SCI) connaissait l'existence des vices ?
On peut en douter... sauf à considérer, comme semble le faire la Cour,
que la connaissance réelle des vices est indifférente et que le vendeur
ne peut être admis à renverser la présomption et à démontrer
qu'il n'était pas de mauvaise foi, ignorant tout des vices. Avec une
certaine justesse, pensons-nous, la commission présidée par notre
collègue Philippe Stoffel-Munck (12)
propose justement de rendre
réfragable la présomption.
De lege lata, les castors sont donc toujours de mauvaise foi, sans qu'il
soit besoin de démontrer la connaissance effective par la personne
morale des vices.
201u2
civ., 24 oct. 2012, n° 11-18774, Villa Leopolda.
civ., 14 oct. 2015, n° 14-24915.
civ., 27 oct. 2016, n° 15-24232.
(10) C. Grimaldi, « Acquisition d'un immeuble par une société civile immobilière :
quelle(s) protection(s) ? », Defrénois 15 juin 2016, n° 123q0, p. 611.
(11) S. Becqué-Ickowicz, « Les SCI : professionnelles ou non ? », Defrénois 8 févr.
2018, n° 130y4, p. 41.
(12) Ministère de la Justice, Avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux
: vente - vices cachés, art. 1642, al. 2 : « Le vendeur professionnel est présumé,
jusqu'à preuve du contraire, connaître ces vices ».
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