Revue - Revue des contrats 1-2024 - 80

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Histoire du droit des contrats
HISTOIRE DU DROIT DES CONTRATS
La faculté de reprise
pour habiter en
matière de baux
d'habitation : la loi
Æde, héritage romain
abrogé mais toujours
d'actualité
« Sortez de mon logis, je l'occupe en
personne. » Ce brocard traduisait le
maintien en vigueur dans l'Ancien Droit
d'un héritage du droit romain en matière
de baux d'habitation : la loi Æde ou la
faculté pour le propriétaire de reprendre
son immeuble loué. L'interprétant comme
une « faveur » concédée au propriétaire,
doctrine et jurisprudence de l'Ancien Régime
visaient à assurer l'équilibre de la relation
contractuelle entre les parties au bail :
qualifié de « privilège bourgeois », doté d'un
régime précisé et ajusté, le dispositif évoluait,
sans jamais être abrogé. Un façonnement qui
n'est pas sans rappeler le congé-reprise pour
habiter tel qu'appliqué de nos jours.
Par Mathieu Perrin
Docteur en histoire du droit et des institutions à l'université de Strasbourg
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n matière de baux d'habitation, l'Ancien Droit français a reçu
un héritage du droit romain : la loi Æde, insérée au Code de
Justinien (1)
. Il s'agissait de la retranscription d'une réponse de
l'empereur Antonin à deux questions : un locataire pouvait-il être
expulsé avant le terme de son bail et, le cas échéant, pour quels
motifs ? Le texte rappelait que le locataire, dès lors qu'il satisfaisait
à ses obligations contractuelles, n'était pas censé redouter une
expulsion inopinée. Mais, incontestablement, cette règle de principe
était éclipsée par ses tempéraments, présentés sous la forme
(1) C., 4, 65, 3.
Revue des contRats 1 - MaRs 2024
d'une liste énumérant les moyens offerts au propriétaire-bailleur
afin de résoudre prématurément le contrat. Parmi eux, figurait la
reprise pour habiter en cours de bail, reçue tant en pays de droit
écrit qu'en pays de droit coutumier. Pour les jurisconsultes français,
cette faculté manifestait la « puissance » du propriétaire-bailleur (2)
.
L'avertissement adressé aux locataires semblait en effet limpide : ils
n'étaient que des « étrangers » dans les maisons qu'ils louaient (3)
.
Ainsi, l'expression de la volonté n'aboutissait pas nécessairement au
respect de la parole donnée, de même que la réciprocité n'impliquait
pas toujours l'égalité.
Consciente de l'atteinte portée au respect de la parole donnée, la
doctrine juridique analysait, dès le XVIe
loué comme un « privilège », c'est-à-dire un jus singulare au profit du
propriétaire-bailleur (4)
siècle, la reprise de l'immeuble
. D'un auteur à l'autre, il était parfois question
de privilège « d'occuper » ou encore « bourgeois ». Quoique variables,
ces dénominations n'en demeuraient pas moins univoques : toutes
visaient une règle qui, par essence, était exorbitante du droit commun
(5)
. Certains jurisconsultes admettaient concomitamment que la
faculté de reprise était une condition tacite du contrat. Consentir au
bail équivalait à consentir à la loi Æde. Ainsi, l'application de la règle
de droit romain puisait sa justification dans ces qualifications juridiques.
Impossible, pour les locataires, de feindre l'ignorance : ils ne
pouvaient jouir des maisons que parce que leurs propriétaires n'en
avaient pas l'utilité, à la condition de pouvoir la reprendre, « par préférence
», si le besoin s'en faisait sentir. L'équation paraissait tellement
équitable qu'elle était sous-entendue : nul besoin d'en faire expressément
mention dans le contrat. En outre, le dispositif laissait présumer
un paradigme en la matière : le jus in re du propriétaire l'emportait
face au jus ad rem du locataire, qui lui était « subordonné » (6)
.
Avec des épithètes telles que « fameuse » ou « vulgaire » (7)
, la loi
Æde a marqué de son empreinte la matière des baux d'habitation,
avant d'être abrogée par le Code civil de 1804. Son abrogation a été
présentée comme une « disposition sage » par le législateur napoléonien
(8)
. Elle a été saluée par une partie des commentateurs du code,
prompts à jeter le discrédit sur l'Ancien Droit : celui-ci aurait cristallisé
un rapport de force conflictuel entre les parties au bail, en cédant
au « caprice » (9)
qué de présenter la loi Æde comme une règle de « circonstance » (10)
fondée « sur une prétendue cause d'utilité générale » (11)
aux « idées d'égalité » qui ont imprégné le Code civil (12)
des propriétaires. Ainsi, certains n'ont-ils pas man,
.
Mais grâce
, cette faculté
(2) J.-B. de Buridan, Coustumes de la Cité et Ville de Rheims, 1665, Paris, p. 800.
(3) L. Jovet, La bibliotheque des arrests de tous les Parlements de France, 1669,
Paris, p. 446.
(4) L. Le Caron, Responses ou decisions du droict françois, 1579, Paris, f°. 23.
(5) P.-J. Brillon, Nouveau dictionnaire civil et canonique de droit et de pratique,
1697, Paris, p. 707.
(6) R.-T. Troplong, Le droit civil expliqué suivant l'ordre des articles du Code. De
l'échange et du louage, 1840, Paris, t. II, p. 271.
(7) J. de La Lande, Coutumes des Duché, Bailliage et Prevosté d'Orléans, 1673,
Orléans, p. 512 ; R.-J. Pothier, Traité du contrat de louage, 1764, Orléans, p. 299.
(8) Motifs et discours prononcés lors de la publication du Code civil, 1838, Paris,
t. I, p. 631, n° 75.
(9) C.-B.-M. Toullier et J.-B. Duvergier, Le Droit civil français, suivant l'ordre du Code
Napoléon, 5e
éd., 1811-1818, Rennes, t. IV, p. 13.
(10) E. Agnel, Code-Manuel des propriétaires et locataires de maisons, 5e
1874, Paris, p. 484.
(11) A. Duranton, Cours de droit français, 3e
éd., 1834, Paris, t. XVII, p. 148.
(12) A. Duranton, Cours de droit français, 3e éd., 1834, Paris, t. XVII, p. 14.
éd.,
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