Revue - Revue des contrats 1-2024 - 82

Histoire du droit des contrats
au détriment du critère géographique. Cette approche présentait
néanmoins certaines limites. Cela se vérifiait à l'égard des maisons
composées d'une partie édifiée et habitable, ainsi qu'une autre, foncière
et cultivable : en déterminant ce qui relevait de la major pars
et de la minor pars, il était possible d'englober les maisons « de plaisance
» ou « de bourgs », le plus souvent située à la campagne, dans
le champ d'application ratione materiæ de la loi Æde (34)
.
Du reste, et tout comme le congé-reprise en vigueur de nos jours (35)
,
le privilège « bourgeois » produisait ses effets à l'égard des locaux
à usage mixte d'habitation et professionnel. Bien qu'il soit anachronique
de l'évoquer de la sorte, cet aspect lui valait certaines fustigations
: « Ce n'est pas seulement enlever à un locataire son logement,
c'est lui enlever son état, son commerce », écrivait Fourré en 1777 (36)
Ses mots traduisaient l'esprit du temps : la loi Æde était perçue
comme une entrave à « la tranquillité des contractants » et au « bien
général du commerce entre les hommes » (37)
.
Voilà pourquoi le
qualificatif « d'odieux » lui
était
adjoint (38)
:
archaïque, injuste et même nuisible « au corps national » selon ses
détracteurs, le privilège bourgeois lésait la majeure partie des sujets
du royaume (39)
. La loi Æde était le produit d'un « entre-soi », qui n'est
pas sans rappeler sa contrepartie : un champ d'application ratione
personæ restreint.
B. Délivrer le congé ou en bénéficier :
une éligibilité restreinte
Sur le fondement des articles 13 et 15, I, de la loi de 1989, la reprise
est l'apanage des personnes ayant la qualité de propriétaire et de
bailleur : des personnes physiques, mais aussi morales, revêtant
exclusivement la forme « d'une société de famille » (40)
. De plus, les
règles en matière de capacité et de pouvoir admettent que le congé
peut être notamment délivré par un tuteur (41)
qu'un indivisaire (43)
, un usufruitier (42)
.
Ce champ d'application ratione personæ correspond, à s'y méprendre,
à celui déjà restreint sous l'Ancien Droit. Le congé de la loi Æde était
un acte d'administration (44)
même la propriété était démembrée (45)
pouvant produire ses effets, quand bien
, indivise (46)
ou son titulaire
incapable (47). Conditionnées et limitées, ces solutions satisfaisaient
(34) F. Bourjon, Le droit commun de la France, 1747, Paris, t. II, p. 50.
(35) Cass. 3e
civ., 19 juill. 1988, n° 87-10814.
(36) F. Fourré, Coutumes générales du pays et comté de Blois, 1777, Blois, t. I,
p. 539.
(37) C.-M. Rouyer, Coutumes générales et locales du Pays et Duché de
Bourbonnois, 1779, Moulins, p. 113.
(38) L. Billecart, Coustumes de Chaalons, 1676, Paris, p. 618.
(39) V. l'article « Expulser » de J. Faiguet : D. Diderot et J. Le Rond d'Alembert,
Encyclopédie, ou Dictionnaire raisonné des sciences, des arts et des métiers, Paris,
t. VI « ET-FN », p. 322.
(40) Cass. 3e
civ., 19 janv. 2005, n° 03-15922.
(41) V. D. n° 2008-1484, 22 déc. 2008.
(42) CA Versailles, 30 janv. 1985 : Gaz. Pal. Rec. 1986, 2, Somm., p. 354.
(43) C. civ., art. 815-3, réformé par L. n° 2006-728, 23 juin 2006.
(44) J.-B. Denisart, Collection de décisions nouvelles, 1784, Paris, t. III, p. 34. V. également,
Cass. 3e
civ., 28 mai 2008, n° 07-12277.
(45) Parlement de Paris, 23 déc. 1782 : Gazette des Tribunaux, 1783, t. XV, p. 258.
(46) Parlement de Paris, 17 mai 1629 : P. Bardet, Recueil d'arrests du Parlement de
Paris, 1690, Paris, t. I, p. 380.
(47) Parlement de Paris, 8 janv. 1636 et 2 mars 1663 : C. de Ferrière, La jurisprudence
du Digeste, 1677, Paris, t. I, p. 417 ; Journal des principales audiences du
Parlement, 1678, Paris, t. II, p. 483.
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, ainsi
à l'interprétation littérale du texte romain, assumée par la doctrine
et la jurisprudence : avec l'emploi exprès de la notion de dominus,
la loi Æde était une prérogative personnelle, proprement dénommée
« privilège de la propriété » (48)
, ne compétant qu'au « maître » de
l'immeuble donné à bail. La seule qualité de bailleur était insuffisante
pour s'en prévaloir. Lorsqu'était par exemple abordée la sous-location,
pratique très répandue dans les villes (49)
, les auteurs refusaient
à l'unanimité au locataire principal la possibilité de reprendre pour
habiter, et ce nonobstant la stipulation d'une clause expresse à cet
effet (50)
.
.
Malgré ces résolutions, l'Ancien Droit souffrait aussi d'incertitudes,
particulièrement en cas de vente de l'immeuble en cours de bail. Le
droit romain, dans la loi Emptorem (51)
, en proposait la résolution : la
locution proverbiale « achat passe louage » qu'en avaient tirée les
juristes français (52)
exemptait l'acheteur d'entretenir le bail conclu
par le vendeur. Jusqu'à son abrogation par l'article 1743 du Code civil,
le texte posait toutefois de sérieuses difficultés dans deux cas de
figure, résolus en faveur de l'acquéreur et au détriment du locataire,
avec quelques tempéraments.
Le premier concernait la vente, assortie d'une bien mal nommée
« clause d'entretien du bail », car cette stipulation n'obligeait pas l'acquéreur
à maintenir le locataire dans les lieux. Elle n'opérait en effet
qu'un transfert de la charge des dommages-intérêts vers l'acquéreur,
qui d'ordinaire pesait sur le propriétaire-vendeur au titre de l'actio
ex conducto. En revanche, elle n'interdisait pas à l'acquéreur de se
prévaloir de la loi Æde et donc d'expulser le locataire (53)
: nouveau
propriétaire de l'immeuble, l'acquéreur devait avoir les mêmes privilèges
que la personne à laquelle il succédait à titre singulier.
Une seconde problématique bien plus controversée en découlait
: quid, lorsque le propriétaire-bailleur avait, préalablement à la
vente, renoncé en bonne et due forme au privilège bourgeois (54)
?
L'acquéreur du bien pouvait-il néanmoins invoquer la loi Æde ou, à
l'inverse, le locataire bénéficiait-il d'un « droit de rétention », si bien
qu'il lui était possible de s'opposer à son expulsion ? Complexes, ces
questions voyaient s'opposer deux courants doctrinaux, dont la postérité
a retenu pour chefs de file respectifs Cujas (55)
et Dumoulin (56)
.
Au XVIIIe siècle, la majorité des auteurs tranchait en faveur du
second : la renonciation au privilège n'étant guère une promesse
de ne pas vendre au préjudice du locataire, la loi Æde bénéficiait à
l'acquéreur. Ceci moyennant toutefois l'allocation de dommagesintérêts
au profit du locataire préjudicié par la rupture prématurée de
(48) F. Perrier, Arrests notables du Parlement de Dijon, 1735, Dijon, t. II, p. 487.
(49) D. Roche, Le peuple de Paris, essai sur la culture populaire au XVIIIe
1981, Paris, Aubier-Montaigne, p. 108.
(50) J. Domat, Les Loix civiles dans leur ordre naturel, 1756, Paris, t. I, p. 57.
L'article 15, I, de la loi de 1989 n'est pas applicable à la sous-location, régie par le
droit commun. S'il est donc impossible au locataire principal de signifier au souslocataire
un congé-reprise pour habiter, rien ne semble proscrire une reprise sur le
fondement de l'article 1761 du Code civil. V. art. 2 et 8 de la loi de 1989.
(51) C., 4, 65, 9.
(52) É. Laboulaye et J. Flach, Les axiomes du droit français par le sieur Catherinot,
1883, Paris, p. 27.
(53) Parlement de Paris, 9 avr. 1619 : C. de Laville, Dictionnaire contenant les principales
maximes et décisions du Palais, 1692, Paris, p. 95, n° 804.
(54) La renonciation au privilège de la loi Æde était admise, en insérant une stipulation
contractuelle expresse ou, pour les baux notariés, en stipulant une « hypothèque
spéciale ».
(55) J. Cujas, Opera priora, 1758, Naples, t. IX, Recitationes solemnes, C, c. 408.
(56) C. Dumoulin, Opera omnia, 1681, Paris, t. I, Commentarius in Consuetudinis
Parisiensis, p. 521, n° 108.
siècle,
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