Revue - Revue des contrats 1-2024 - 83

Histoire du droit des contrats
son bail : cette exigence additionnelle illustrait une doctrine encline
à outrepasser la lettre du texte romain dans le but d'équilibrer la
relation contractuelle. Dans le même ordre d'idées, Pothier, plaidant
pour l'application d'une version sécularisée de la charité, souhaitait
que l'acquéreur laisse jouir le locataire pendant l'année courante (57)
Une astreinte, dont l'esprit se retrouve dans l'article 82 de la loi dite
Macron de 2015 (58)
.
Enfin, s'agissant des bénéficiaires de la reprise, les sources anciennes,
malgré des particularismes locaux et, surtout, les méandres de l'arrestographie,
recensaient : le conjoint, les enfants, le gendre et les
parents du propriétaire requérant (59)
. Quoiqu'embryonnaire, l'esprit
de cette circonscription intuitu personæ correspond à l'énumération
limitative consacrée dans la législation actuelle (60)
: la reprise pour
habiter s'exerçait au profit du propriétaire-bailleur et, in extenso,
des siens, à condition qu'une cause nouvelle et probable justifiait un
besoin d'habiter la maison louée.
II. Justifier sa décision : le caractère réel
et sérieux de la reprise
En mars 2014, l'article 15, I, fait peau neuve : en cas de contestation,
le juge judiciaire peut désormais vérifier le caractère réel et sérieux
de la reprise. Cela concerne tant le motif de la décision (A) que sa
réalité (B) : un pouvoir de contrôle étendu, qui s'observait déjà sous
l'Ancien Droit.
A. Le contrôle de la nécessité de la reprise
Depuis 2014, la loi ALUR prévoit la possibilité d'invalider un congé,
dès lors que celui-ci ne procède pas d'une décision fondée sur des
éléments sérieux et légitimes. Un pouvoir de contrôle a priori de la
réalité de la reprise est dorénavant reconnu aux juges (61)
. Jusqu'alors,
sa motivation échappait aux radars des juridictions, à l'exception des
manœuvres frauduleuses ou illicites (62)
.
Avaient ainsi été validés les congés délivrés alors que les bénéficiaires
de la reprise disposaient déjà d'un logement conforme à leurs
besoins (63)
, qu'une autre solution de logement s'offrait à eux (64)
lité et motivation du congé ne faisaient qu'un (66)
que le bien ne pouvait vraisemblablement pas constituer la résidence
principale du bénéficiaire (65)
de traduction, mais pas de précisions. Comme le soulignait le juriste
Papon au XVIe
siècle, la loi Æde était rédigée en « fort brief propos
» (67) : aussi convenait-il encore de déterminer ce que recouvrait la
.
nécessité. Un premier enseignement était puisé de la Magna Glossa,
composée par Accurse au XIIIe
siècle : la nécessité devait être inopinée,
le propriétaire ne pouvant invoquer un événement antérieur à la
conclusion du contrat. Étaient ainsi exclus tous les événements dont
le fait générateur pouvait, ou devait, être prévu par lui (68)
. Avec ce
modus operandi, l'Ancien Droit anticipait les cas de fraudes, encore
reconnus comme tels de nos jours (69)
.
La nécessité, en tant que condition sine qua non de la reprise, était
rendue concrète à travers des illustrations récurrentes proposées
dans les sources : une maison devenue inhabitable du fait d'un incendie,
d'une épidémie ou d'intempéries, une expulsion, un changement
de situation professionnelle ou maritale survenu depuis la conclusion
du bail rendaient la demande du propriétaire recevable. Les fondations
étaient posées : l'usage de la loi Æde devait être un recours
ultime et contraint, trouvant sa source dans une situation implacable,
absolue, voire périlleuse. Cette exclusion de l'arbitraire, selon laquelle
le vouloir du propriétaire ne pouvait prévaloir, divisait cependant la
doctrine concernant la question probatoire. Au XVIe
faisait peser la charge de la preuve sur le propriétaire (70)
siècle, l'usage
, alors qu'au
XVIIe siècle, la majorité des auteurs estimait le serment du propriétaire
suffisant. Le débat portait sur la nature de ce jurement : était-il
une simple affirmation qui admettait le locataire à la preuve, ou un
serment décisoire qui faisait présumer la bonne foi du propriétaire et
prohibait l'apport de tout élément contraire (71)
tranché, si bien qu'à la fin du XVIIIe
en faveur d'une nécessité prouvée (72)
? Le point n'était pas
siècle, certains plaidaient encore
.
En outre, une question restait en suspens : le bénéficiaire de la reprise
était-il contraint d'occuper l'intégralité de l'immeuble loué ? La
réponse est donnée dès la fin du XVIe
de Paris faisait droit à la requête d'un locataire qui, menacé d'expulsion,
avait proposé de loger « commodément » sa propriétaire (74)
ou
. En un mot : pendant des décennies, fina.
Une
telle approche eût-elle été possible sous l'empire de la loi Æde ?
Le texte romain fournissait lui-même la réponse, avec la formulation
eam necessariam probaverit. L'incise pouvait certes se passer
(57) R.-J. Pothier, Traité du contrat de louage, 1764, Orléans, p. 272.
(58) L. n° 2015-990, 6 août 2015. V. P. Pelletier et S. Fraîche-Dupeyrat, Les baux
d'habitation après la loi ALUR, 2015, LexisNexis, p. 157-158.
(59) V. l'affaire René Chopin, jugée par le Parlement de Paris en août 1584 :
M. Perrin, La protection du droit de jouissance du locataire face à la faculté de
reprise de la maison louée par le propriétaire privilégié, thèse, J.-M. Tuffery-Andrieu
(dir.), 2022, p. 373-403.
(60) D'ordre public, les dispositions de l'article 15 ne peuvent être interprétées que
strictement : CA Paris, 11 mars 1997 : D. 1997, p. 355, note Bihr.
(61) Collectif, Code des baux 2023, Paris, LexisNexis, « Loi du 6 juillet 1989 », art. 15,
p. 205, n° 123.
(62) CA Pau, 9 juin 1997 : Loyers et copr. 1998, comm. 66, obs. Vial-Pedroletti.
(63) Cass. 3e
civ., 24 janv. 1996, n° 93-19027.
(64) CA Nîmes, 5 déc. 1996 : Loyers et copr. 1997, comm. 196.
(65) Cass. 3e
civ., 28 nov. 2006, n° 05-20567.
(66) CA Montpellier, 8 nov. 2007 : Loyers et copr. 2008, comm. 80, obs. B. V.-P.
siècle par le Parlement de Paris :
la loi Æde ne pouvait pas bénéficier au propriétaire ayant « moyen de
se loger avec le locataire » (73)
. Un demi-siècle plus tard, le Parlement
.
Dans les cas où il était vraisemblable que le bénéficiaire de la reprise
était dans l'incapacité d'occuper l'intégralité du bien, le locataire se
voyait ainsi proposer un droit d'option entre la résolution du bail (qui
autorisait dès lors son cocontractant à relouer) et sa poursuite pour
la portion restante, moyennant un loyer réduit (75)
.
Seule ombre au tableau : le 31 mars 1635, le Parlement de Paris autorisait
l'expulsion d'un locataire au chef de la loi Æde, « bien que dans
(67) J. Papon, Instrument du premier Notaire, 1568, Lyon, p. 120.
(68) A. Favre, Codex Fabrianus, 1606, Lyon, p. 544.
(69) Concernant l'état de santé du bailleur, connu avant la délivrance du congé :
CA Aix-en-Provence, 1er
obs. Vial-Pedroletti.
déc. 2015, n° 14/00428 : Loyers et copr. 2016, comm. 32,
(70) Parlement de Paris, 19 avr. 1531 : C. Dumoulin, Opera omnia, 1681, Paris, t. II,
Stilus Curiæ Parlamenti, p. 686-687.
(71) F. Patou, Commentaires sur les coutumes de la ville de Lille, 1788, Lille, t. II,
p. 641.
(72) J.-A. Soulatges, Coutumes de la ville, gardiage et viguerie de Toulouse, 1770,
Toulouse, p. 288.
(73) Parlement de Paris, 12 févr. 1593 : L. Bouchel, La Biblioteque ou Tresor du
Droict françois, 1629, Paris, t. II, p. 621.
(74) Parlement de Paris, 10 mai 1647 : L. Soefve, Nouveau recüeil de plusieurs
questions notables, 1682, Paris, t. I, p. 128.
(75) A. Desgodets, Les loix des bâtimens, 1748, Paris, part. II, p. 4.
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