Revue - Revue des contrats 1-2024 - 84

Histoire du droit des contrats
le bail, il ne soit rien survenu de nouveau » (76). Maintes fois citée, sans
forcément être approuvée, la formulation avait de quoi surprendre.
Elle était toutefois assortie d'un tempérament : « l'intention de la loi
Æde n'a jamais été de favoriser la fraude », affirmait Soefve (77)
. Avec
l'arbitraire qui la caractérisait, et les pratiques pernicieuses susceptibles
d'en découler, l'Ancien Droit apportait une réponse : l'anticipation,
plutôt que la réaction. Cependant, un contrôle a posteriori
sanctionnant les propriétaires malintentionnés était aussi consacré.
B. Le contrôle de la réalité de la reprise
Depuis une trentaine d'années, une jurisprudence abondante a fleuri
sur le tronc de la réalité de la reprise : cette intervention a posteriori
du juge judiciaire consiste principalement à vérifier si le bénéficiaire
mentionné dans le congé habite dans un délai raisonnable (78)
et pour
une durée sérieuse (79)
frauduleuse, appréciée au moment où le congé est délivré (80)
, ou de (re)mettre en location (82)
ou en vente (83)
Outre le potentiel prononcé d'une amende pénale (84)
. Parfois, une vacance dissimule une intention
: il en
va ainsi lorsque le bailleur use du congé-reprise dans le but de spéculer
(81)
le logement.
, un tel comportement
est sanctionné par l'allocation de dommages-intérêts au
locataire préjudicié en raison des frais de procédure et de déménagement,
ou encore d'un différentiel de loyer entre l'ancien et l'actuel
bien occupé (85)
.
À l'époque moderne, la parole du propriétaire devait également être
suivie par des actes. Prohibition était ainsi faite d'exercer cette prérogative
pour, in fine, laisser « chômer » le bien (86)
. L'usage du privilège
« bourgeois », résultant d'un besoin impérieux et urgent du propriétaire
demandeur (87)
latence. Cependant, la necessitas urgeat se heurtait à une difficulté
d'ordre empirique : dans les grandes villes du royaume, les maisons
vacantes étaient rares (88)
, suggérait une installation dans les lieux sans
. Le locataire, en sus de quitter un logis commode,
devait se confronter aux aléas du marché locatif. Pour pallier
ces difficultés, il se voyait alors octroyer un délai dit « de provision »,
estimé raisonnable, qui variait selon les localités et les circonstances
de l'espèce (89)
.
Par ailleurs, le fait de recourir à la loi Æde dans le seul but « de
faire plaisir à d'autres » (90)
était défendu. Cela sous-entendait une
crainte tangible : voir proliférer les fraudes des propriétaires-bailleurs
(76) J.-J. Julien, Élémens de jurisprudence, 1785, Aix, p. 318-319.
(77) L. Soefve, Nouveau recüeil de plusieurs questions notables, 1682, Paris, t. I,
p. 128.
(78) CA Nîmes, 15 janv. 2008 : Loyers et copr. 2008, comm. 158, obs. B. V.-P.
(79) CA Paris, 7 janv. 1998 : Loyers et copr. 1998, comm. 92, obs. Vials-Pedroletti
- Cass. 3e
civ., 5 janv. 2011, n° 09-67861.
(80) CA Paris, 11 janv. 1996 : Loyers et copr. 1996, comm. 153.
(81) CA Aix-en-Provence, 26 avr. 2016, n° 14/15462.
(82) CA Paris, 31 mai 2012 : Loyers et copr. 2012, comm. 231, obs. B. V.-P.
(83) Cass. 3e
civ., 12 oct. 2004, n° 03-14794.
(84) Le montant maximum est de 6 000 € pour un bailleur personne physique.
(85) CA Paris, 3 juill. 1991 : Loyers et copr. 1991, comm. 410.
(86) F. Patou, Commentaires sur les coutumes de la ville de Lille, 1788, Lille, t. II,
p. 640.
(87) A. Perez, Prælectiones, 1651, Louvain, p. 264-265.
(88) J. de Montholon, Arrests de la cour prononcez en robbes rouges, 1622, Paris,
arrêt n° XXVI, p. 57.
(89) J.-B. Denisart, Collection de décisions nouvelles, 1784, Paris, t. I, p. 154.
(90) N. Couchot, Le praticien universel, 1738, Paris, t. IV, p. 348.
avares (91), qui faisaient déloger leurs locataires pour n'occuper
qu'une petite portion de la maison et, in fine, louaient le surplus à
un autre pour un meilleur prix (92)
. L'inoccupation ou la spéculation
aboutissait parfois à ce que l'entretien du bail soit ordonné : malgré
l'usage du privilège, le contrat n'était pas « cassé », ce qui autorisait le
locataire à se maintenir en jouissance. Sa réintégration dans les lieux
était-elle pour autant systématique ? Cela n'est pas certain, considérant
la difficulté pratique qu'impliquait cette solution : le locataire,
engagé depuis auprès d'un autre propriétaire pour se reloger, aurait
dû résoudre ce second bail (93)
.
À l'instar de la jurisprudence qui se pratique actuellement (94)
, l'Ancien
Droit optait davantage pour la réparation pécuniaire. Laissé à la discrétion
du juge, le montant des dommages-intérêts couvrait surtout
les frais engendrés par le délogement (95)
. Le montant alloué pouvait
varier selon la qualité du locataire, du bien qu'il occupait et de la
durée du bail (96)
.
En fait, le véritable débat doctrinal dépassait le cadre de l'intention
frauduleuse : le locataire ne méritait-il pas un dédommagement,
considérant que l'usage la loi Æde lui causait dans tous les cas un
tort ? Les uns s'y refusaient, en soutenant qu'un tel privilège s'exerce
à titre gracieux. Le propriétaire, dès lors qu'il démontrait son besoin
de reprendre pour habiter, ne faisait qu'user d'une faveur accordée
par la loi (97)
. Par conséquent, allouer des dommages-intérêts
signifiait reconnaître une faute de sa part. Qu'importe l'équité que
sous-entendait leur versement : dura lex, sed lex. D'autres auteurs
arguaient au contraire que dédommager le locataire était un usage,
de surcroît juste et raisonnable, parce que fondé sur une « espèce
d'humanité » (98)
.
Cette donnée se retrouve dans les travaux parlementaires menés
dans le cadre de la loi ALUR. En témoigne l'exposé sommaire de
l'amendement n° 386, adopté en deuxième lecture au Palais Bourbon
en janvier 2014, qui a conduit à la reconnaissance d'un contrôle
étendu des congés pour reprendre par le juge judiciaire : un « gardefou
», proposé en réponse à un « moyen infaillible » du bailleur d'obtenir
une expulsion et, pour les plus « indélicats » d'entre eux, à un
« outil » permettant « d'évincer un locataire ancien » afin de relouer
le logement « beaucoup plus cher », selon M. Chassaigne son rapporteur
(99)
. Quelques mois plus tôt, sa proposition d'indemniser tous
les locataires destinataires d'un congé-reprise avait été rejetée en
commission (100)
. Ce faisant, l'élu a témoigné de la ténacité de problématiques
pluriséculaires en matière de baux.
201w3
(91) F. François, Observations des Coustumes de Tholose, 1615, Lyon, p. 135.
(92) G. Argou, Institution au droit françois, 1694, Lyon, t. II, p. 293-294.
(93) F. Bourjon, Le droit commun de la France, 1747, Paris, t. II, n° LXV, p. 51.
(94) CA Rouen, 1er
mars 2005 : Loyers et copr. 2005, comm. 128, obs. Vial-Pedroletti.
(95) R.-J. Pothier, Coutumes des Duché, Bailliage et Prevosté d'Orléans, 1772, Paris,
p. 716, n° 72.
(96) G. Louet, Recueil d'aucuns notables arrests, 1678, Paris, lettre L, p. 519.
(97) Nul n'est considéré agir avec un dol qui use de son propre droit, indique le
Digeste au titre De regulis juris : D., 50, 17, 55.
(98) G. Thaumas de La Thaumassière, Nouveaux commentaires sur les coutumes
générales des Pays et Duché de Berri, 1693, Bourges, p. 516.
(99) Complété par les sous-amendements nos
766 et 767. JOAN, Session ordinaire
2013-2014, 16 janv. 2014, p. 507.
(100) Amendement n° CE493, 19 juill. 2013. AN, rapp. n° 1329, t. I, Travaux de la
commission, Annexes.
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