Revue - Revue des contrats 2-2024 - 14

Théorie générale
202a1
Une terre deux
fois promise : la
confrontation d'un
droit de préférence
et d'un droit de
préemption arbitrée
par la théorie de la
fraude
La Cour de cassation réaffirme la primauté
du droit de préemption d'origine légale sur le
droit de préférence d'origine conventionnelle,
tout en réservant le droit à réparation du
bénéficiaire déçu. L'intérêt de l'arrêt résidait
ailleurs, dans l'appréciation d'une possible
fraude qui aurait justifié d'écarter le jeu
de la préemption, au profit du bénéficiaire
du pacte de préférence. Il était acquis que
le tiers acquéreur connaissait l'existence
du pacte et l'intention du bénéficiaire
de s'en prévaloir. Est-ce à dire que cette
considération psychologique, dont on sait
qu'elle conditionne la possible annulation
du pacte de préférence ou la substitution
du bénéficiaire dans les droits du tiers,
caractérisait dans le même temps l'intention
frauduleuse du tiers ? Si l'arrêt écarte à
juste titre cette assimilation, il ne clarifie
qu'imparfaitement la question en souscrivant
à une approche intentionnelle, mais inexacte,
de la notion de fraude.
Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, no
Par Frédéric Dournaux
Professeur à l'université d'Orléans
RDC202a1
21-24580, FS-B
P
oint n'est besoin d'être une terre sainte pour être âprement
convoitée. De simples terres agricoles offrent ici l'illustration
de quelques difficultés que la concurrence de droits de priorité
pour conclure un contrat peut susciter. La question intéresse
directement le droit commun du contrat depuis que le pacte de préférence
a fait son entrée dans le Code civil à la faveur de l'ordonnance
n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des
contrats. L'article 1123 du Code civil - d'autant mieux ancré désormais
dans les dispositions générales qu'il était exclu du champ de
la mission du groupe de travail sur l'avant-projet de réforme du droit
des contrats spéciaux - n'envisage toutefois le pacte de préférence
que de manière imparfaite, se bornant pour l'essentiel à le définir et
à reprendre la solution posée par la jurisprudence en cas de violation.
C'est peu (1)
, et en l'occurrence trop peu, pour régler le conflit entre le
droit de préférence qu'il génère et son cousin d'origine légale, le droit
de préemption. A fortiori si un soupçon de fraude vient compliquer
l'équation.
L'affaire se déroule en quatre temps. En 2005, M. V. a donné à bail
rural à une société civile d'exploitation agricole (la SCEA) trois parcelles
cadastrées nos
2, 3 et 4. En 2006, à l'occasion de la vente d'un
château et de plusieurs parcelles par M. V. à M. T., il fut stipulé un
pacte de préférence d'une durée de 25 ans au profit de l'acquéreur,
portant sur les parcelles environnant le château (cadastrées nos
2, 3,
4, 5, 6 et 7). Puis en 2008, M. V. (le promettant) a donné à bail rural
à la SCEA les parcelles nos
5 et 6. Enfin, en 2014, M. V. a vendu à la
SCEA les parcelles nos 2, 3, 4, 5, 6 et 7. Invoquant une fraude à son
droit de préférence, le bénéficiaire a agi en nullité de la vente et en
substitution à l'acquéreur.
La cour d'appel fit droit à ces demandes, retenant que la possibilité
pour le fermier de se prévaloir de son droit de préemption ne saurait
être envisagée qu'après avoir vérifié que le promettant « avait le droit
d'offrir à un tiers d'acquérir les parcelles visées par le pacte de préférence
». Or, pour les juges du fond, « la décision de M. V. de procéder
à la vente à un tiers, de biens qu'il s'était pourtant engagé, pour une
durée de vingt-cinq ans, à ne pas céder à d'autres personnes que
M. T. (...) constituait la fraude aux droits de celui-ci et (...) viciait la
vente passée le 29 août 2014 ».
Ce sont ces motifs, tenus pour impropres à justifier le prononcé de
la nullité de la vente comme la substitution du bénéficiaire du pacte,
que la Cour de cassation censure au visa des articles L. 412-1, alinéa
1, et L. 412-4, alinéa 1, du Code rural et de la pêche maritime et
du principe selon lequel la fraude corrompt tout.
Les deux articles du Code rural sont cités pour rappeler le fondement
de la primauté du droit de préemption : « 7. Selon le premier texte, le
propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide
ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation
pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation
qu'en tenant compte du droit de préemption au bénéfice de l'exploitant
preneur en place. 8. Selon le second, le droit de préemption
s'exerce nonobstant toutes clauses contraires. 9. Il en résulte que le
fermier est titulaire d'un droit de préemption légal et d'ordre public
qui prime le droit de préférence conventionnel ».
Le principe invoqué, quant à lui, réserve l'exception de fraude : « 10.
Sauf à porter atteinte au caractère d'ordre public de ce droit de préemption,
le bénéficiaire d'un pacte de préférence, sans préjudice de
(1) O. Deshayes, T. Genicon et Y.-M. Laithier, Réforme du droit des contrats, du
régime général et de la preuve des obligations, 2018, 2e
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Revue des contRats 2 - Juin 2024
éd., LexisNexis, p. 164 et s.
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