Revue - Revue des contrats 2-2024 - 62

Contrats de jouissance
type de conventions, et ce, quelles que soient les prévisions des parties.
La pratique contractuelle révèle au demeurant que les conventions
d'occupation précaire, qui constituent des contrats d'adhésion
rédigés par les propriétaires, se bornent pour l'essentiel à fixer les
obligations de l'occupant. Il est donc difficile de cerner les obligations
du propriétaire selon les seules « prévisions des parties », comme
nous y invite pourtant la Cour de cassation. De fait, si la convention
d'occupation précaire n'est pas un bail, elle est un contrat. Il convient
dès lors d'appliquer les dispositions des articles 1170 et 1171 du
Code civil. Ne pourrait-on pas estimer que la clause dispensant le
propriétaire de toute obligation de délivrance ou l'exonérant de toute
responsabilité en cas de manquement constitue une clause abusive,
au sens de l'article 1171, ou une clause privant de substance l'obligation
essentielle, au sens de l'article 1170 ? Imaginons par exemple
qu'une convention d'occupation précaire, ne stipulant expressément
aucune délivrance, soit signée par les parties et que le propriétaire
refuse ensuite de livrer la chose : est-ce à dire que l'occupant ne
bénéficie d'aucune protection ? La solution reviendrait à transformer
la convention d'occupation précaire en contrat réel, qui se formerait
par la remise de la chose.
5. En réalité, de telles difficultés ne doivent pas être exagérées. À bien
relire la solution, on s'aperçoit que la Cour de cassation écarte non
pas l'obligation de délivrance en elle-même, mais les dispositions de
l'article 1719 du Code civil, c'est-à-dire le régime spécial de l'obligation
de délivrance qui existe dans le bail. De fait, dans ce contrat, cette
obligation se caractérise par le caractère continu de la délivrance,
qui se traduit par une double obligation d'entretien et de jouissance
paisible qui doit être assurée au preneur pendant toute la durée du
bail. Ce régime n'a, à cet égard, rien de commun avec l'obligation
de délivrance de la vente, qui s'exécute de manière instantanée, et
qui est relayée par la garantie des vices cachés, laquelle peut être
écartée par une clause du contrat. Cette diversité des régimes de
la délivrance souligne qu'il est très difficile de construire des obligations
dont le régime transcenderait les qualifications contractuelles.
S'agissant de la convention d'occupation précaire, s'il est raisonnable
de considérer que la mise à disposition initiale du bien au profit de
l'occupant est de l'essence de la convention, il est en revanche beaucoup
plus discutable de mettre d'office à la charge du propriétaire
une obligation d'entretien des lieux ou de jouissance paisible pendant
toute la durée de la convention. La précarité de la jouissance
commande la prudence, ce qui justifie que l'on s'en remette, comme
nous y invite la Cour de cassation, aux stipulations des parties. Au
fond, il est logique qu'une convention dérogatoire dans sa conclusion
obéisse, s'agissant de ses effets, à un régime sur-mesure et échappe,
pour l'essentiel, aux modèles connus.
Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, no
22-16974, FS-B
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 mars 2022), le 9 mars 2012, la société
In Cité [Localité 5] La Cub, aux droits de laquelle vient la société In Cité
[Localité 5] métropole territoires (la société In Cité), a consenti à M. [G] une
convention d'occupation précaire d'un local de stockage.
2. Se plaignant d'un dégât des eaux, M. [G], la société Le Palmier de Mahdia,
dont il est le gérant, et la société Laurent Mayon, en qualité de mandataire judiciaire
au redressement de cette société, ont, après expertise judiciaire, assigné
la société In Cité, et son assureur, la société AXA France IARD (l'assureur), en
indemnisation de leurs préjudices.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa deuxième branche
Énoncé du moyen
3. La société In Cité fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. [G] et à la
société Le Palmier de Mahdia diverses sommes à titre de dommages-intérêts,
alors « que sauf stipulation particulière, la convention d'occupation précaire ne
comprend aucune obligation de délivrance ; qu'au demeurant, en retenant que
la société In Cité avait manqué à son obligation de délivrance, sans dire en quoi
la convention d'occupation précaire comprenait une telle obligation, la cour
d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle
issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance
n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1719 du Code civil :
4. Il résulte du premier de ces textes que, sauf cause étrangère, le débiteur
d'une obligation contractuelle est tenu de réparer, le cas échéant par le paiement
de dommages-intérêts, le préjudice causé à son cocontractant en raison
de l'inexécution fautive, ou réputée fautive, de cette obligation.
5. Selon le second, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il
soit besoin d'une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée
et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été
louée.
6. Une convention d'occupation précaire n'étant pas un bail (3e
Civ.,
19 novembre 2014, pourvoi n° 13-20.089, Bull. 2014, III, n° 150), l'occupant à
titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1719 du Code
civil, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations
contractuelles.
7. Pour condamner la société In Cité à indemniser M. [G] et la société Le Palmier
de Mahdia des préjudices consécutifs au dégât des eaux, l'arrêt retient que
l'existence d'infiltrations dans le local, même si leur cause reste indéterminée,
caractérise un manquement de la société In Cité à son obligation de délivrance.
8. En statuant ainsi, alors que la convention d'occupation précaire n'est régie
que par les prévisions contractuelles des parties, la cour d'appel a violé les
textes susvisés.
Portée et conséquences de la cassation
9. La cassation du chef de dispositif en ce qu'il condamne la société In Cité
à payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts à M. [G], à la société
Le Palmier de Mahdia et à son mandataire judiciaire, n'emporte pas celle des
chefs de dispositif de l'arrêt rejetant les demandes de condamnation à l'encontre
de l'assureur.
Mise hors de cause
10. En application de l'article 625 du Code de procédure civile, il y a lieu de
mettre hors de cause l'assureur dont la présence n'est pas nécessaire devant
la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société In Cité à
payer à la société Le Palmier de Mahdia et à la société Laurent Mayon, ès qualités,
les sommes de 272 656,40 euros au titre du préjudice matériel et de
8 000 euros au titre du préjudice moral, et à M. [G] la somme de 8 000 euros au
titre du préjudice moral et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de
l'article 700 du Code de procédure civile, l'arrêt rendu le 29 mars 2022, entre
les parties, par la cour d'appel de Bordeaux (...).
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