Revue - Revue des contrats 4-2024 - 114

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interdiction de recevoir du public n'était pas constitutive d'une inexécution,
par le bailleur, de son obligation de délivrance » (11)
.
En dépit du caractère inédit de la crise sanitaire, cette solution s'inscrit
dans la jurisprudence classique de la troisième chambre civile. On
peut relever que, dans les précédents où un manquement du bailleur
à son obligation de délivrance « juridique » a été retenu, il s'agissait
d'hypothèses où l'impossibilité d'exploiter était liée à l'état même du
local loué ou à ses inadaptations (12)
ce n'est pas l'état du local loué qui est à l'origine de l'empêchement
de la jouissance économique du local par le locataire, mais la décision
des autorités publiques, en cours d'exécution du bail, de fermer
au public certains commerces. Cette fermeture, par ailleurs, n'a pas
eu le même impact économique selon qu'une activité était encore
possible ou non, notamment par le biais du « click and collect ». On le
voit bien avec les dossiers sélectionnés, l'interdiction de recevoir du
public n'a pas la même incidence pour un magasin de détail ou une
résidence de tourisme que pour une agence immobilière. Pour cette
dernière, ce n'est pas tant la fermeture au public de ses locaux qui
a eu un impact négatif sur son chiffre d'affaires que l'interdiction de
circulation de la population et indirectement celle de visites des biens
immobiliers lors du premier confinement.
C'est ainsi que, dans sa motivation, la troisième chambre civile ne se
limite pas à viser les dispositions du Code civil, mais vise aussi la loi
du 23 mars 2020 instaurant l'état d'urgence, les décrets des 23 mars
et 14 avril 2020 et les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 qui, outre la
fermeture de certains commerces, ont interdit tout déplacement de
personne hors de leur domicile à l'exception de certains déplacements
dont ceux pour effectuer des achats de fourniture nécessaire
à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.
Elle observe que cette interdiction a été décidée aux seules fins de
garantir la santé publique, selon les catégories d'établissement recevant
du public, par une mesure générale et temporaire.
La troisième chambre civile en a conclu que l'effet de cette mesure
était « sans lien direct avec la destination du local loué ».
Cette solution se situe ainsi en amont, au stade du contenu même de
l'obligation de délivrance. En d'autres mots, l'obligation de délivrance
du bailleur n'emporte pas celle de garantir l'accessibilité et l'ouverture
au public du local loué en cas de mesure administrative générale
d'interdiction.
Cette solution n'est pas sans écho avec la jurisprudence selon
laquelle le bailleur d'un local situé dans un centre commercial n'est
pas tenu d'en assurer la bonne commercialité (13)
.
Le bailleur n'ayant pas manqué à son obligation de délivrance, le
locataire ne peut pas invoquer l'exception d'inexécution. Mais peut-il
invoquer la perte de la chose au sens de l'article 1722 du Code civil ?
C. Refus de l'éviction de la force obligatoire
par une application de l'article 1722 du Code
civil
. Dans le cas de la crise sanitaire,
La crise sanitaire aura été l'occasion d'un renouveau de la réflexion
sur l'article 1722 du Code civil, qui a justement vocation à s'appliquer
en évinçant la force obligatoire du contrat dans une hypothèse de
« cas fortuit », indépendante de la volonté ou de la responsabilité des
parties au contrat de bail. Aux termes de l'article 1722 du Code civil,
« si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité
par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite
qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou
une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et
l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».
Un non-juriste pourrait s'étonner, a priori, que ce texte ait été convoqué
avec autant de passion dans le débat sur une suspension du
paiement des loyers puisque l'épidémie n'a pas causé directement
de destruction matérielle. Par ailleurs, la jurisprudence de ces dernières
années concerne avant tout la résiliation de plein droit du bail
sans dédommagement instaurée par cet article par suite d'une destruction
matérielle du bien (14)
. Ainsi, lorsque la destruction du bien
loué est totale, le bailleur peut obtenir la résiliation de plein droit du
bail sans devoir verser une indemnité d'éviction au locataire (15)
.
Néanmoins, la jurisprudence parle non pas de « destruction » de la
chose louée mais de « perte » de la chose louée, et celle-ci n'est pas
seulement matérielle mais aussi juridique. Ainsi, il a déjà été jugé qu'il
convient d'assimiler à la destruction totale l'impossibilité absolue et
définitive d'exploiter la chose ou la nécessité d'effectuer des travaux
dont le coût excède la valeur de la chose (16)
.
Par ailleurs, le second alinéa de l'article 1722 du Code civil envisage
l'hypothèse d'une perte partielle de la chose louée, et prévoit alors
que seul le locataire peut demander la résiliation du bail ou une diminution
du prix (17)
.
La Cour de cassation avait-elle déjà admis que cet article s'applique
à une perte juridique de la chose louée partielle et temporaire pour
permettre une réduction du loyer ?
Si la réponse est affirmative pour les conseillers rapporteurs, qui,
dans leur rapport, se fondent notamment sur deux arrêts publiés
anciens (18)
dans son avis (19), soutenait que dans ces précédents, soit la perte
était partielle mais définitive soit elle était temporaire mais totale.
Il ne nous appartient évidemment pas de prendre position sur cette
question, mais seulement de souligner à quel point la portée de la
jurisprudence fondée sur l'article 1722 du Code civil est controversée
puisque même des magistrats à la Cour de cassation n'en ont pas la
(14) Cass. 3e
civ. III, n° 62.
(15) Cass. 3e
(11) Cass. 3e
civ., 30 juin 2022, n° 21-20190, sommaire - Cass. 3e
n° 21-19889, n° 12.
(12) Cass. 3e
2021, nos
2022, n° 21-11602, B.
(13) Cass. 3e
civ., 30 juin 2022,
civ., 2 juill. 1997, n° 95-14151 : Bull. civ. III, n° 159 - Cass. 3e
20-14423 et 20-16570.
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Revue des contRats 4 - décembRe 2024
civ., 1er
juin
civ., 3 juill. 2013, n° 12-18099 : Bull. civ. III, n° 88 - Cass. 3e civ., 15 déc.
civ., 20 janv. 1988, n° 86-11922 : Bull. civ. III, n° 13 - Cass. 3e
civ., 1er
civ., 4 janv. 1977, n° 75-10358 : Bull. civ. III, n° 1 - Cass. 3e
2011, n° 10-19975 : Bull. civ. III, n° 114.
(16) Cass. 3e
n° 138.
(17) Cass. 3e
(18) Cass. 1re
civ., 17 oct. 1968 : Bull. civ. III, n° 383 - Cass. 3e
civ., 1er févr. 1995, n° 92-21376 : Bull. civ. III, n° 33.
civ., 29 nov. 1965 : Bull. civ. I, n° 655 - Cass. 3e
n° 79-10049 : Bull. civ. III, n° 116.
(19) B. Sturlèse, avis ss Cass. 3e
mars
1995, n° 93-14275 : Bull. civ. III, n° 59 - Cass. 3e civ., 19 mars 1997, n° 95-16719 : Bull.
civ., 29 juin
civ., 12 juin 1991,
n° 90-12140 : Bull. civ. III, n° 169 - Cass. 3e civ., 2 juill. 2003, n° 02-14642 : Bull. civ. III,
civ., 17 juin 1980,
civ., 30 juin 2022, n° 21-20190, B.
, leur analyse n'était pas partagée par l'avocat général, qui,
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