Revue - Revue des contrats 4-2024 - 39

Contrats de jouissance
202h0
Restitution du bien
en mauvais état par
le locataire : quelle
sanction ?
Depuis 2003, la Cour de cassation juge que
l'allocation de dommages et intérêts au
bailleur, en cas de restitution des lieux en
mauvais état, nécessite la démonstration
d'un préjudice. Par trois arrêts, la troisième
chambre civile réitère cette solution et
illustre des hypothèses dans lesquelles, alors
que les lieux ont été restitués en mauvais
état, le bailleur ne pourra prétendre à aucune
indemnisation.
Cass. 3e civ., 27 juin 2024, no
3e civ., 27 juin 2024, no
27 juin 2024, no
22-10298, FS-B - Cass.
22-21272, FS-B - Cass. 3e civ.,
22-24502, FS-B
Par Jean-Baptiste Seube
Professeur à l'université de La Réunion, doyen honoraire de la faculté de droit et
d'économie, directeur du master 2 Droit des affaires
RDC202h0
Q
uelle indemnisation pour le bailleur lorsque le locataire laisse
les lieux en mauvais état de réparations locatives ? Cette
question avait fait l'objet d'un important revirement de jurisprudence,
il y a tout juste 20 ans : le 30 janvier 2002, la troisième
chambre civile avait en effet jugé que « l'indemnisation du bailleur
en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives
prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations,
ni à la justification d'un préjudice » (1)
; mais, moins de deux ans
plus tard, la même juridiction avait décidé que « des dommages-intérêts
ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue,
constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle » (2)
.
Ces deux arrêts avaient suscité de nombreux commentaires puisque
ces décisions concernaient la notion même de « responsabilité
contractuelle ». Si on analyse la demande du bailleur comme une
demande indemnitaire, il est nécessaire qu'il démontre la réalité
du préjudice qu'il subit ; mais si l'on considère que la responsabilité
contractuelle est un faux concept et que, en réalité, le bailleur ne fait
que demander l'exécution par équivalent de l'obligation inexécutée, il
(1) Cass. 3e
civ., 30 janv. 2002, n° 00-15784 : D. 2002, p. 2288, note J.-L. Elhoueiss ;
D. 2002, p. 888, note Y. Rouquet ; D. 2003, p. 458, note D. Mazeaud ; AJDI 2002, p. 599,
note S. Beaugendre ; RTD civ. 2002, p. 321, note P.-Y. Gautier ; RTD. civ. 2022, p. 816,
note P. Jourdain ; Gaz. Pal. 1er
févr. 2003, n° F0071, p. 16, note J.-D. Barbier.
(2) Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, n° 02-18033 : D. 2005, p. 185, note P. Delebecque,
P. Jourdain et D. Mazeaud ; AJDI 2004, p. 204, note S. Beaugendre ; RTD civ. 2004,
p. 295, note P. Jourdain ; Gaz. Pal. 21 févr. 2004, n° F3118, p. 27, note J.-D. Barbier.
ne lui est pas nécessaire de démontrer le moindre préjudice. La jurisprudence
n'était cependant pas parfaitement « alignée » et quelques
arrêts, fussent-ils inédits, étaient entrés en dissidence, montrant ainsi
que la solution dégagée en 2003 restait discutée (3)
. La doctrine ellemême
était partagée puisque certains auteurs écrivaient que le locataire
répondait des dégradations même si elles ne causaient pas de
préjudice au bailleur (4)
pour le bailleur de démontrer un préjudice (5)
, alors que d'autres insistaient sur la nécessité
.
Par trois arrêts rendus le 27 juin 2024, la troisième chambre civile
maintient sa jurisprudence en exigeant que le bailleur démontre qu'il
subit un préjudice ; elle apporte cependant d'utiles précisions sur les
conditions dans lesquelles le bailleur pourra être indemnisé.
Dans les trois affaires, les locataires avaient restitué les lieux en
mauvais état de réparation locative. Dans le premier arrêt, le vendeur
avait cédé l'immeuble sans effectuer les réparations locatives
et la cour d'appel avait refusé de condamner le locataire à payer le
montant des réparations. Dans son pourvoi, le bailleur soutenait que
le seul constat des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant
la jouissance du bien loué ouvre droit à réparation, sans que le preneur
puisse prétendre que le bailleur ne subissait pas de préjudice
du chef de ces dégradations ou pertes (6)
la cour d'appel avait admis, en dépit de la vente du bien par le bailleur,
qu'il puisse déduire du dépôt de garantie à restituer au locataire
le montant des travaux nécessaires à la remise des lieux en
l'état. Le locataire, dans son pourvoi, faisait grief aux juges du fond de
s'être fondés exclusivement sur l'inexécution des réparations locatives
pour indemniser le bailleur, sans avoir précisé la nature de son
préjudice (7)
. Dans le troisième arrêt, le bailleur avait reloué le bien
sans justifier avoir effectué les travaux ; la cour d'appel n'en avait
pas moins condamné le locataire à payer une somme correspondant
à la valeur de ces travaux. Dans son pourvoi, le locataire soulignait
qu'une faute contractuelle n'impliquant pas nécessairement l'existence
d'un dommage, le juge ne peut allouer des dommages-intérêts
au bailleur qu'à la condition de constater, au jour où il statue, qu'il est
(3) Par ex., Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-23269 : « Pour limiter à une certaine
somme le montant de l'indemnité accordée à la société (...), l'arrêt retient que,
s'agissant des autres réparations locatives réclamées par le bailleur en raison du
défaut d'entretien et de restitution des lieux en bon état, il y a lieu d'observer qu'il
a immédiatement reloué les locaux sans procéder à leur remise en état, si bien
qu'il ne peut solliciter que la réparation du dommage qu'il a subi de ce chef et que
des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge constate qu'il est
résulté un préjudice de la faute contractuelle, ce qui suppose que le bailleur, soit
a réparé les désordres constatés dans l'état des lieux de sortie ou les a pris à sa
charge soit a reloué à des conditions plus défavorables. En statuant ainsi, alors que
l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et
qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est
subordonnée ni à l'exécution de réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif
de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative, la cour d'appel a
violé (l'article 1732 du Code civil) ».
(4) A. Bénabent, Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, 14e
éd., 2021,
LGDJ, n° 391 : le locataire « répond donc en principe des dégradations, même si
elles ne causent pas de préjudice au bailleur » ; F. Collart Dutilleul, P. Delebecque
et C.-E. Bucher, Contrats civils et commerciaux, 12e
éd., 2024, Dalloz, n° 480 : « (...)
le versement de dommages et intérêts qui ne sont pas subordonnés à l'exécution
effective des travaux de réparations ni à la preuve d'un préjudice subi par le
bailleur ».
(5) P. Puig, Contrats spéciaux, 8e
et P.-Y. Gautier, Droits des contrats spéciaux, 12e
V. Lasbordes-de Virville, Droit des contrats spéciaux, 3e
J. Raynard et J.-B. Seube, Droit des contrats spéciaux, 10e
n° 367.
(6) Cass. 3e
(7) Cass. 3e
civ., 27 juin 2024, n° 22-10298.
civ., 27 juin 2024, n° 22-21272.
Revue des contRats 4 - décembRe 2024
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éd., 2019, Dalloz, n° 707 ; P. Malaurie, L. Aynès
éd., 2022, LGDJ, n° 485 ;
éd., 2024, Bruylant, n° 254 ;
éd., 2019, LexisNexis,
. Dans le deuxième arrêt,
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