Revue - Revue des contrats 4-2024 - 62

Droit des biens
La nature du droit réel de l'emphytéote comme justification de
l'octroi de l'action en garantie décennale. Pour la Cour de cassation,
le transfert de l'action en garantie décennale à l'emphytéote
est justifié par le droit réel de jouissance qui lui est conféré sur le
bien donné à bail, « un droit réel, cessible, saisissable et susceptible
d'hypothèque lui permettant notamment, sauf clause contraire, de
profiter de l'accession et d'acquérir au profit du fonds des servitudes
actives et de les grever, par titres, de servitudes passives, pour un
temps n'excédant pas la durée du bail ». Il apparaît que le droit réel
de jouissance dont dispose l'emphytéote, au regard des prérogatives
qu'il confère et de son étendue, fonde l'octroi à son profit de l'action
en garantie décennale.
La nature et l'étendue des obligations de l'emphytéote comme
justification de l'octroi de l'action en garantie décennale. Ce
transfert est également justifié, selon la Cour de cassation, par
les charges et obligations qui pèsent sur l'emphytéote, lequel est
tenu « des réparations de toute nature tant en ce qui concerne les
constructions existant au moment du bail que celles qui auront été
élevées en exécution de la convention », ce qui implique qu'il puisse
exercer l'action en garantie décennale pour les dommages subis
affectant le bien à l'occasion des travaux réalisés en cours de bail,
mais également pour obtenir réparation des dommages subis pour
des travaux réalisés avant la conclusion du bail. En somme, l'obligation
d'investir qui pèse sur l'emphytéote, c'est-à-dire l'obligation de
réaliser des travaux de mise en valeur ou d'amélioration du bien objet
du bail, justifie également l'octroi de l'action en garantie décennale
à l'emphytéote.
Transfert à l'emphytéote de l'action en garantie décennale préexistante
pour des travaux réalisés et des dommages survenus
avant la conclusion du bail emphytéotique. Non seulement l'emphytéote
se voit octroyer le bénéfice de la garantie décennale pour
des dommages et désordres résultant de travaux effectués sur le
bien objet de son droit réel en cours de bail, mais il se voit également
transférer le bénéfice de l'action en garantie décennale préexistante
à la naissance de son droit réel sur le bien, pour des travaux réalisés
et des dommages survenus antérieurement à la conclusion du bail
emphytéotique. La Cour de cassation fait donc bénéficier l'emphytéote
de l'octroi de l'action en garantie décennale pour des travaux
réalisés et des dommages survenus en cours de bail, mais également
du transfert ou de la cession de l'action en garantie décennale
préexistante pour des travaux réalisés et des dommages survenus
avant la conclusion de son bail et la naissance de son droit réel de
jouissance.
Divergence du fondement de l'octroi ou du transfert de l'action
en garantie décennale à l'emphytéote par rapport au critère traditionnel
de propriété de l'ouvrage. La solution de la Cour de cassation
peut surprendre, car la cour régulatrice considère traditionnellement
que l'action en garantie décennale contre l'entrepreneur et
son assureur n'est ouverte qu'au propriétaire de l'ouvrage ayant subi
les dommages (2). En effet, la qualité de maître de l'ouvrage au sens
de l'article 1792 du Code civil, qui permet l'exercice de l'action en
garantie décennale, est réservée, selon la Cour de cassation, au propriétaire
de l'ouvrage. Or, l'emphytéote qui est titulaire d'un droit réel
de jouissance sur la chose d'autrui n'est pas propriétaire de l'ouvrage
sur lequel porte son droit. Pourtant, bien que n'étant pas propriétaire
de l'ouvrage ayant subi les dommages et n'ayant qu'un droit réel de
jouissance sur le bien donné à bail, l'emphytéote se voit octroyer le
bénéfice de l'action en garantie décennale pour les dommages subis
par le bien objet de son droit réel et se voit même transférer le bénéfice
de l'action en garantie décennale pour des dommages survenus
antérieurement à la conclusion du bail emphytéotique.
Inégalité de traitement entre l'emphytéote et l'usufruitier. En
outre, l'arrêt du 11 juillet 2024 crée une distorsion ou une inégalité
de traitement entre l'emphytéote et l'usufruitier, l'un et l'autre étant
pourtant titulaires d'un droit réel de jouissance sur le bien. La Cour de
cassation, dans un précédent arrêt, a en effet jugé que « l'usufruitier,
quoique titulaire du droit de jouir de la chose comme le propriétaire,
n'en est pas le propriétaire et ne peut donc exercer, en sa seule qualité
d'usufruitier, l'action en garantie décennale que la loi attache à la
propriété de l'ouvrage et non à sa jouissance » (3)
. L'usufruitier ne peut
donc agir contre l'entrepreneur et son assureur sur le fondement de
la garantie décennale, sauf à avoir reçu un mandat exprès du nupropriétaire
pour exercer une telle action (4)
. Il y a là une différence de
solution entre l'usufruitier et l'emphytéote qu'on peine à expliquer.
En effet, l'usufruitier, à l'instar de l'emphytéote, dispose, sur le bien
objet de l'usufruit, « d'un droit réel, cessible (C. civ., art. 595), saisissable
et susceptible d'hypothèque (C. civ., art. 2388) lui permettant
également de profiter de l'accession (5)
et d'acquérir au profit
du fonds des servitudes actives et de les grever, par titres, de servitudes
passives pendant la durée de l'usufruit ». Il est d'ailleurs traditionnellement
souligné que le droit réel de jouissance de l'emphytéote
est, dans son étendue et ses prérogatives, semblable, voire
(2) Cass. 3e
civ., 16 nov. 2022, n° 21-23505 : RDC mars 2023, n° RDC201j1, note
F. Danos ; D. 2023, p. 387, note J. Laurent ; D. 2023, p. 1553, obs. Y. Strickler et
N. Reboul-Maupin ; LEDA janv. 2023, n° DAS201c0, F. Gréau. - V. aussi l'application
de ce fondement, de la propriété de l'ouvrage, pour refuser l'action en garantie
décennale au locataire : Cass. 3e
civ., 1er
juill. 2009, n° 08-14714 : RDI 2009, p. 539,
obs. L. Tranchant ; RDI 2009, p. 547, obs. P. Malinvaud et G. Legay ; RTD com. 2009,
p. 801, obs. B. Bouloc ; Defrénois 30 janv. 2010, n° 39060, p. 221, note H. PérinetMarquet.
- V aussi, pour un preneur dans un bail commercial à qui est refusé le
bénéfice de l'action en garantie décennale, Cass. 3e
civ., 23 oct. 2012, n° 11-18850 :
RDI 2013, p. 95, obs. L. Karila ; pour un crédit-preneur, maître de l'ouvrage délégué,
à qui est également refusé le bénéfice de l'action en garantie décennale de
l'article 1792 du Code civil : Cass. 3e
civ., 27 mai 1999, n° 97-19599.
(3) Cass. 3e
civ., 16 nov. 2022, n° 21-23505 : RDC mars 2023, n° RDC201j1, note
F. Danos ; D. 2023, p. 387, note J. Laurent ; D. 2023, p. 1553, obs. Y. Strickler et
N. Reboul-Maupin ; LEDA janv. 2023, n° DAS201c0, F. Gréau.
(4) Cette exception est expressément visée par la Cour de cassation, Cass. 3e
civ.,
16 nov. 2022, n° 21-23505 : RDC mars 2023, n° RDC201j1, note F. Danos ; D. 2023,
p. 387, note J. Laurent ; D. 2023, p. 1553, obs. Y. Strickler et N. Reboul-Maupin ; LEDA
janv. 2023, n° DAS201c0, F. Gréau. La Cour de cassation, dans cet arrêt, estime également
que l'usufruitier, qui n'a pas qualité pour agir sur le fondement de la garantie
décennale, peut néanmoins agir, sur le fondement de la responsabilité contractuelle
de droit commun, en réparation des dommages que lui cause la mauvaise
exécution des contrats qu'il a conclus pour la construction de l'ouvrage, y compris
les dommages affectant l'ouvrage.
(5) V. sur ce point, Cass. 3e
obs. T. Revet ; RTD civ. 2013, p. 148, obs. W. Dross ; D. 2012, p. 2871, note A. Tadros ;
D. 2013, p. 2123, obs. B. Mallet-Bricout et N. Reboul-Maupin ; D. 2013, p. 2242, obs.
V. Brémond, M. Nicod et J. Revel ; AJDI 2013, p. 696, obs. N. Le Rudulier - Cass. 3e
civ., 19 sept. 2012, n° 11-15460 : RTD civ. 2012, p. 751,
civ.,
13 avr. 2023, n° 22-10487 : RDC sept. 2023, n° RDC201o6, note A. Tadros ; RDI 2023,
p. 537, obs. M. Poumarède.
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