Revue - Revue des contrats 4-2024 - 64

Droit des biens
Ensuite, même à admettre que les obligations imposées à l'emphytéote,
concernant les travaux d'investissement ou d'amélioration
et les grosses réparations, puissent lui permettre de revendiquer le
bénéfice de la garantie décennale, elles ne peuvent, par principe, l'autoriser
à se prévaloir de cette garantie à raison de travaux réalisés,
et de dommages survenus à l'occasion de ces travaux, antérieurement
à la conclusion du bail emphytéotique, c'est-à-dire à une date
où ne lui incombaient pas ces obligations. En effet, dans ce cas, les
travaux et les dommages qui en sont la conséquence ne résultent
pas des obligations de travaux d'investissement et d'amélioration
ou de grosses réparations qui pèsent sur l'emphytéote (12)
, puisque
ces travaux ont été réalisés et les dommages sont survenus avant
même que ne naissent les obligations de l'emphytéote, de sorte que
ces obligations ne peuvent justifier le transfert de l'action en garantie
décennale à l'emphytéote. On ne peut donc fonder la différence de
traitement entre l'usufruitier et l'emphytéote, quant à l'octroi de l'action
en garantie décennale, telle que résultant de l'arrêt du 11 juillet
2024, en fonction des obligations et charges assumées par l'un ou par
l'autre. C'était d'ailleurs, de manière plus générale, un des arguments
avancés par l'assureur de l'entrepreneur dans son pourvoi. L'assureur
estimait que l'emphytéote ne pouvait se voir transférer l'action en
garantie décennale pour des travaux réalisés et des dommages survenus
antérieurement à la signature du bail, c'est-à-dire à une date à
laquelle l'emphytéote n'avait pas encore cette qualité et n'était pas
encore titulaire de son droit réel d'emphytéose. Pourtant, la Cour de
cassation considère que « compte tenu de son objet, sauf stipulation
contraire, l'emphytéose emporte, par elle-même, dès l'entrée en
jouissance par l'effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci,
transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et
en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés
à bail ». Ou alors, il faut considérer que le droit réel d'emphytéose et
l'obligation d'investissement attachée à la qualité d'emphytéote justifient
le transfert de toute action antérieure qui permet d'exécuter
correctement cette obligation, même si elle est née postérieurement.
Ce qui nécessite toutefois un certain effort intellectuel.
Enfin, la justification fondée sur la nature et l'étendue des obligations
imposées au titulaire du droit réel de jouissance concernant
le bien objet de son droit ne correspond pas au critère mis en avant
par la Cour de cassation pour refuser l'octroi de l'action en garantie
décennale à l'usufruitier. En effet, la Cour de cassation considère que
« l'usufruitier, quoique titulaire du droit de jouir de la chose comme
le propriétaire, n'en est pas le propriétaire et ne peut donc exercer,
en sa seule qualité d'usufruitier, l'action en garantie décennale que
la loi attache à la propriété de l'ouvrage et non à sa jouissance ». Le
critère retenu pour bénéficier de l'action en garantie décennale est
la propriété de l'ouvrage. Or, pas plus l'emphytéote que l'usufruitier
n'est propriétaire du bien objet de son droit réel.
Nécessité d'une uniformisation des solutions relatives à l'emphytéote
et l'usufruitier. Dès lors, il conviendrait d'uniformiser les
solutions. Si le critère pour bénéficier de l'action en garantie décennale
est la propriété de l'ouvrage ayant subi les dommages, cette
action ne peut être accordée ni à l'usufruitier ni à l'emphytéote. Dans
ce cas, la logique commande que doive être appliquée à l'emphytéote
(12) Les travaux, à l'origine des dommages, n'ont pas été effectués en raison ou
en exécution des obligations de travaux pesant sur l'emphytéote, puisqu'à leur
date de réalisation, ces obligations n'existaient pas. Il faut toutefois noter que, dans
l'espèce de l'arrêt du 11 juillet 2024, c'est l'emphytéote qui avait commandé les
travaux à l'origine des désordres, mais avant d'avoir conclu le bail emphytéotique
et donc d'avoir acquis la qualité d'emphytéote.
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Revue des contRats 4 - décembRe 2024
la solution qui prévaut pour l'usufruitier : l'action en garantie décennale
est attachée à la propriété de l'ouvrage et non à sa jouissance,
de sorte que l'emphytéote ne doit pas pouvoir exercer cette action.
À l'inverse, si on considère que l'action en garantie décennale doit
être accordée à l'emphytéote, elle doit être pareillement attribuée à
l'usufruitier, car le critère justifiant l'octroi (et le transfert) d'une telle
action ne peut plus reposer uniquement sur la propriété de l'ouvrage.
Le droit réel de jouissance devient alors un autre critère d'attribution
de l'action en garantie décennale.
Le droit réel de jouissance comme nouveau (et second) critère
pour bénéficier de l'action en garantie décennale. Si l'action en
garantie décennale est octroyée à l'emphytéote, comme le décide
l'arrêt du 11 juillet 2024, il faut étendre le bénéfice de l'action en
garantie décennale à tout titulaire d'un droit réel de jouissance sur le
bien immobilier ayant subi un dommage à raison de travaux effectués
par un entrepreneur. Le critère pour bénéficier de l'action en garantie
décennale serait alors double : soit la propriété de l'ouvrage, soit la
titularité d'un droit réel de jouissance sur cet ouvrage dont l'étendue
est équivalente ou se rapproche de la jouissance d'un propriétaire.
C'est-à-dire un droit réel de jouissance qui permette de jouir du bien
« comme le propriétaire lui-même », ce qui est le cas de l'usufruitier
(C. civ., art. 578) (13)
, mais aussi de l'emphytéote dont le droit de
jouissance est quasiment équivalent à celui d'un propriétaire et, partant,
à celui de l'usufruitier. En effet, l'emphytéote, conformément à
la lettre et l'esprit du bail emphytéotique, jouit du bien comme un
propriétaire et peut ainsi se comporter comme tel (14)
. Le critère du
transfert de l'action en garantie décennale, tel qu'il ressort de l'arrêt
du 11 juillet 2024, serait donc l'octroi, au profit d'un tiers, d'un réel
de jouissance générale sur le bien, équivalent au droit de jouissance
du propriétaire, ce qui engloberait l'emphytéote (auquel la Cour de
cassation transfère l'action en garantie décennale dans l'arrêt du 11
juillet 2024), mais aussi, par voie de conséquence, l'usufruitier qui
jouit du bien comme le propriétaire lui-même. C'est la direction que
semble prendre la Cour de cassation. Car, pour justifier le transfert
de l'action en garantie décennale à l'emphytéote, elle relève que ce
dernier se voit « conférer droit réel, cessible, saisissable et susceptible
d'hypothèque lui permettant notamment, sauf clause contraire,
de profiter de l'accession pendant la durée de l'emphytéose et
d'acquérir au profit du fonds des servitudes actives et de les grever,
par titres, de servitudes passives, pour un temps n'excédant pas la
durée du bail ». Or, les caractères du droit réel de jouissance dont
dispose l'emphytéote, que relève la Cour de cassation pour justifier le
transfert à son profit de l'action en garantie décennale, s'appliquent
tout autant à l'usufruitier. Dès lors, la titularité d'un droit réel de
jouissance générale sur le bien, à l'instar de celle d'un propriétaire,
justifierait l'octroi et le transfert de l'action en garantie décennale.
Ainsi, à suivre la logique de la Cour de cassation, pour que l'emphytéote
puisse exercer son obligation de mise en valeur du bien (son
(13) J. Laurent, note ss Cass. 3e civ., 16 nov. 2022, n° 21-23505 : D. 2023, p. 387, spéc.
n° 9, qui considère que l'usufruitier jouissant de la chose « comme le propriétaire
lui-même », en vertu de l'article 578 du Code civil, il doit pouvoir exercer l'action
en garantie décennale. L'usufruitier jouit de la chose de la manière la plus générale
possible, puisqu'il jouit comme le propriétaire lui-même (C. civ., art. 578), de sorte
« qu'il peut exercer toutes les prérogatives du propriétaire, sauf celles qui reviendraient
à compromettre le droit de propriété ». Sous cet angle, l'action en garantie
décennale devrait donc pouvoir être exercée par l'usufruitier. Elle lui permettrait,
en outre, de conserver la substance de la chose, comme le lui impose l'article 578
du Code civil.
(14) H. Kassoul, obs. ss Cass. 3e
n° DCO202k5.
civ., 11 juill. 2024, n° 23-12491 : LEDC sept. 2024,
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