Revue - Revue des contrats 4-2024 - 65

Droit des biens
obligation d'investissement) et exercer les prérogatives qui sont les
siennes (jouissance du bien), et que de la même manière l'usufruitier
puisse remplir son obligation de conserver la substance du bien et
lui aussi exercer ses prérogatives de jouissance sur le bien, il faut
non seulement que leur soit octroyée l'action en garantie décennale
pour les travaux qu'ils réalisent eux-mêmes, mais aussi que leur soit
transférée l'action en garantie décennale préexistante, à raison de
travaux réalisés et de dommages survenus avant la naissance de leur
droit réel sur le bien.
Amorce d'un revirement de jurisprudence concernant l'usufruitier
? À la lecture de cet arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet
2024, c'est donc la titularité d'un droit réel de jouissance sur la chose
d'autrui (dont l'étendue, telle que décrite par la Cour de cassation,
se rapproche de la jouissance d'un propriétaire) qui semble justifier
l'octroi de l'action en garantie décennale à l'emphytéote. Auquel cas,
l'usufruitier devrait, à la suite de cet arrêt, se voir également accorder
le bénéfice de cette action. L'arrêt du 11 juillet 2024 pourrait alors être
interprété comme un revirement de jurisprudence (du moins par rapport
à l'usufruitier et à l'arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre
2022), puisqu'il semble résulter de cet arrêt qu'un droit réel de jouissance
(permettant d'exercer une jouissance générale similaire à celle
d'un propriétaire), ayant pour objet un bien immobilier ayant subi
un dommage à la suite de travaux effectués par un entrepreneur,
confère à son titulaire le bénéfice de l'action en garantie décennale.
En toute logique, la solution devait alors s'étendre à l'usufruitier. Il
faudra néanmoins attendre confirmation que la solution de l'arrêt du
11 juillet 2024 est d'application plus générale qu'au seul emphytéote
et profite à tout titulaire d'un droit réel de jouissance (générale) sur le
bien immobilier ayant subi un désordre, tel que l'usufruitier.
Unité de solutions déjà acquises quand l'usufruitier et l'emphytéote
sont propriétaires de la construction qu'ils ont fait édifier.
En tout état de cause, il y a un domaine particulier où l'usufruitier
et l'emphytéote sont déjà traités identiquement pour l'octroi
de la garantie décennale. C'est l'hypothèse dans laquelle l'usufruitier
ou l'emphytéote ont édifié une construction sur le terrain objet
de leur droit réel. C'est-à-dire qu'il ne s'agit donc pas ici du cas où
le droit réel de jouissance de l'usufruitier ou de l'emphytéote porte
sur une construction déjà existante, mais du cas où le droit réel de
jouissance a pour objet un terrain sur lequel l'usufruitier ou l'emphytéote
font édifier ensuite une construction nouvelle. En effet, lorsque
l'usufruitier, dont le droit réel de jouissance porte (uniquement) sur
un terrain, fait édifier une construction, il devient propriétaire de cette
construction jusqu'à l'extinction de son droit d'usufruit (15)
. La solution
est identique pour l'emphytéote dont le droit porte sur un terrain et
qui réalise une construction nouvelle sur ce terrain : il en devient propriétaire
pour la durée de son droit d'emphytéose (C. rur., art. L. 45110)
(16)
. Ainsi, étant propriétaire de la construction pendant la durée
de son droit d'usufruit, l'usufruitier se voit reconnaître la qualité de
maître de l'ouvrage et bénéficie, à ce titre, de l'action en garantie
décennale pour les désordres qui pourraient affecter la construction
après réalisation des travaux (17)
. L'usufruitier est ainsi en mesure
d'exercer l'action en garantie décennale jusqu'à l'extinction de son
droit d'usufruit. La solution vaut a fortiori pour l'emphytéote qui dispose
déjà, de manière générale, de l'action en garantie décennale.
Cette unité de solutions entre l'usufruitier et l'emphytéote, quand
ils ont fait édifier une construction nouvelle sur le terrain objet de
leur droit réel, constitue un bon point de départ pour une uniformisation
plus générale quant à l'octroi, à l'un et à l'autre, de l'action en
garantie décennale, qu'ils soient ou non propriétaires de l'ouvrage sur
lequel ils exercent leur droit de jouissance. On le voit, l'attribution de
l'action en garantie décennale aux titulaires d'un droit réel de jouissance
est une question mouvante, que la jurisprudence est appelée
à faire encore évoluer.
202g1
(15) V., en ce sens, Cass. 3e
civ., 19 sept. 2012, n° 11-15460 : RTD civ. 2012, p. 751,
obs. T. Revet ; RTD civ. 2013, p. 148, obs. W. Dross ; D. 2012, p. 2871, note A. Tadros ;
D. 2013, p. 2123, obs. B. Mallet-Bricout et N. Reboul-Maupin ; D. 2013, p. 2242, obs.
V. Brémond, M. Nicod et J. Revel ; AJDI 2013, p. 696, obs. N. Le Rudulier, qui décide
que « la nue-propriétaire (...) n'entrera en possession des constructions qu'à l'extinction
de l'usufruit, [et que] l'accession n'a pas opéré immédiatement au profit
du nu-propriétaire du sol ». Ainsi, lorsque le droit réel de l'usufruitier porte uniquement
sur un terrain et que l'usufruitier fait intégralement réaliser une construction
nouvelle sur ce terrain, il en devient propriétaire et dispose, par conséquent, sur la
construction nouvelle d'un véritable droit de propriété (jusqu'à l'extinction de son
droit d'usufruit) et non d'un droit réel de jouissance sur la chose d'autrui, ce droit
réel étant limité au seul terrain.
(16) Cass. 3e civ., 15 déc. 2016, n° 15-22416 : JCP N 2017, 1300, note V. Zalewski-Sicard.
(17) Cass. 3e
civ., 13 avr. 2023, n° 22-10487 : RDC sept. 2023, n° RDC201o6, note
A. Tadros ; RDI 2023, p. 537, obs. M. Poumarède - v. déjà en ce sens, F. Danos, note
ss Cass. 3e
p. 135-136.
civ., 16 nov. 2022, n° 21-23505 : RDC mars 2023, n° RDC201j1, spéc.
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