Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 12

INTRODUCTION
16. L'entrepreneur individuel (intérêt de la SCI). -
L'on peut s'interroger quant au point de savoir quelles incidences
la réforme peut avoir sur la pratique des SCI. En
effet, l'un des attraits de la constitution d'une société, pour
un entrepreneur individuel, dans son sens antérieur à la loi
du 14 février 2022, était précisément de pouvoir créer une
dissociation, au moins au niveau immobilier, entre le patrimoine
professionnel et le patrimoine personnel, afin de
préserver l'immeuble des aléas de l'exploitation. Du reste,
le dispositif de l'insaisissabilité de la résidence principale
répondait déjà à cette problématique. Mais la réforme du
14 février 2022 est beaucoup plus globale étant donné
qu'elle crée cette étanchéité sans qu'il soit nécessaire de
passer par la constitution d'une société, laquelle peut parfois
être perçue comme complexe. Soulignons également
que l'article R. 526-26 du Code de commerce prévoit que
sont considérées comme utiles à l'activité professionnelle
les actions ou parts d'une société dont l'entrepreneur individuel
est actionnaire ou associé et qui a pour activité
principale la mise à disposition de biens servant à l'activité
professionnelle de l'entrepreneur. Aussi pourrait-on avoir
l'impression qu'il n'y aurait plus d'intérêt, pour satisfaire à
cet objectif, à créer une SCI. Il faudra voir, dans quelques
années, quel accueil réserve la pratique à ce nouveau
statut qui s'impose de lui-même et si l'on remarque une
diminution du nombre de SCI. Cela étant, rien n'est moins
certain. En effet, au-delà des autres intérêts développés
ici (transmission, alternative à l'indivision, etc.), le recours
à la personnalité morale revêt encore de l'intérêt à bien
des égards.
5. La SCI, outil de dissociation du pouvoir
et de la propriété
17. Dissociation entre la propriété des parts et
le pouvoir. - La société est également utilisée comme
outil de dissociation entre la propriété des parts et le
pouvoir. Selon la façon dont les statuts sont rédigés,
le lien entre la détention de parts sociales et le pouvoir
dans la société sera plus ou moins direct.
18. Exemple des personnes protégées. - La
société est représentée par un gérant ; des pouvoirs
étendus conférés au gérant permettent de réduire la
consultation des associés. En cela, la société civile peut
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être un outil de gestion du patrimoine d'une personne
protégée : les interventions du représentant de la personne
protégée, du curateur, du conseil de famille ou du
juge des tutelles ne seront plus exigées si les biens de
la personne protégée sont regroupés dans une société
civile immobilière dont cette personne devient associée,
la gestion de ces biens étant assurée par le gérant de
la société civile.
19. Exemple de la transmission de droits
sociaux. - La société civile permet également, dans le
cadre d'une transmission de droits sociaux, de conserver
le pouvoir dans la société par le jeu de clauses statutaires
relatives aux règles de majorité ou à la répartition
des droits de vote.
6. La SCI, outil de transmission
20. Transmission d'un bien. - La société constitue
un outil de transmission d'un bien. Prenons succinctement
deux illustrations.
21. L'intérêt d'associer les enfants dès la constitution
de la société. - La situation est fréquente : deux
parents envisagent de réaliser un investissement immobilier
et souhaitent également transmettre ce patrimoine
à leurs enfants.
22. Exemple. - Ainsi, s'ils envisagent d'acquérir un
bien de 150 000 € donné en location, ils peuvent constituer
une société dont le capital pourrait être de 100 €.
Les enfants, en souscrivant au capital pour 50 €, seront
titulaires de la moitié des parts de la société. Si le crédit
est remboursé par la société au moyen des loyers perçus,
les enfants seront propriétaires de la moitié d'un bien
totalement remboursé sans avoir rien déboursé. Ils sont
taxables au titre des revenus fonciers sur les résultats de
la société, mais bien souvent ils continuent à dépendre
du foyer fiscal de leurs parents, ou s'ils n'en dépendent
plus, ils sont généralement faiblement imposés. Une participation
très faible au début de l'opération leur aura
permis de se constituer un patrimoine immobilier.
23. Avantages. - En réalité, il n'y aura eu aucune
transmission mais une opération d'investissement réalisée
pour partie par des enfants qui auront bénéficié du
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