Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 128

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matrimonial, le statut d'associé l'emporte sur le statut
d'époux1
.
Les époux doivent être suffisamment sensibilisés aux
implications, aux contraintes et aux risques du recours
à une SCI. Les rédacteurs des statuts doivent prendre
en considération ces différents éléments pour bien informer
les époux et leur proposer un montage patrimonial
adapté à leur situation.
414. Patrimoine en marge du régime matrimonial.
- Tout couple a un régime matrimonial,
qu'il l'ait choisi par un contrat de mariage ou qu'il
s'agisse du régime légal, attribué par la loi à défaut
de choix contraire. Les époux peuvent cependant vouloir
changer ou adapter les règles de ce régime ; ils
ne peuvent le faire que dans les conditions prévues
par l'article 1397 du Code civil, en concluant, dans
l'intérêt de la famille et par acte notarié, une convention
modificative2
.
415. Plan. - Les époux ont toutefois la possibilité
de modifier par voie indirecte le régime applicable à des
biens en constituant une société civile immobilière (section
1). À l'inverse, dès le choix initial du régime matrimonial,
les époux devraient prendre en considération les
flux financiers qui pourront naître de leur participation à
une SCI (section 2).
Section 1 * La modification du statut
patrimonial des époux sans passer
par une procédure de changement
de régime matrimonial
416. Présentation. - La constitution d'une SCI
permet aux époux de constituer une bulle de patrimoine
en marge de leur régime matrimonial et, dans
une certaine mesure et sous réserve de la fraude,
de soustraire les biens compris dans cette bulle aux
règles et contraintes du régime matrimonial. En effet,
le régime applicable aux immeubles logés dans la
1. V. dossier spécial « SCI et logement familial : les avantages et inconvénients
de la mise en SCI de la résidence principale des époux », RLDC
avr. 2019, p. 169.
2. La condition d'application du régime matrimonial pendant au moins deux
ans a été supprimée par la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation
2018-2022 et de réforme pour la justice.
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418. Gestion par un époux. - La mise en place
de la SCI va permettre de faire sortir de la cogestion
les biens qui seront logés dans la société. Selon une
rédaction appropriée des statuts, les biens compris dans
la société pourraient même être gérés totalement par
le seul gérant. Si toutefois les pouvoirs du gérant ne lui
permettent pas d'accomplir l'acte envisagé, il se ferait
autoriser par les associés.
419. L'un des époux seul associé. - Ainsi, si seul
un époux est associé, quelle que soit la nature de la
décision à prendre pour la gestion du bien, il agira
seul, alors même que cette décision aurait nécessité
l'accord de son conjoint si le bien avait été détenu
directement.
420. Intérêts. - Cette faculté est susceptible
d'intéresser :
* les époux dont la gestion du patrimoine n'est confiée
qu'à l'un des époux sans que cet époux ne souhaite
solliciter d'accord pour effectuer tel ou tel acte ;
* les époux, mariés sous un régime communautaire, qui
ont néanmoins des pratiques séparatistes et gèrent
chacun leur patrimoine sans même que le conjoint ne
soit informé ; ces époux auraient un intérêt manifeste
à adopter un régime de séparation de biens mais ne
le souhaitent pas forcément.
société sera défini par les statuts de la société civile
immobilière et non par le régime matrimonial des
époux : ce sont les parts détenues par le mari et la
femme dans la société civile immobilière qui seront
régies par les dispositions du régime matrimonial.
La constitution d'une société civile immobilière entre
époux permet ainsi de modifier le statut applicable à
des biens détenus par les époux, sans modification
de leur régime matrimonial.
417. Plan. - Ainsi, la SCI va leur permettre, selon
leur régime matrimonial, de modifier les pouvoirs qu'ils
ont sur un bien (§ I), voire de modifier la propriété d'un
bien (§ II), ou de moduler une transmission par contrat
de mariage (§ III) ; ces montages ne doivent pas être
entachés de fraude (§ IV).
§ 1 * Influence sur la gestion d'un bien
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