Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 13

INTRODUCTION
crédit de leurs parents au travers de la société10
. Faute
de transmission à titre gratuit, l'opération n'aura pas été
éligible aux droits de mutation à titre gratuit. L'opération
n'étant pas constitutive d'une donation, elle ne sera pas
soumise aux règles du rapport et de la réduction.
24. Hypothèse d'un démembrement de propriété.
- Bien souvent cependant, la participation des
enfants ne sera pas faite sous forme d'une participation
au capital en propriété mais avec un démembrement de
propriété. Il s'agit là de la seconde illustration du recours
à la société en tant qu'outil de transmission.
25. Transformer les prérogatives de l'usufruitier.
- La société permet d'optimiser l'usufruit réservé
par le donateur. Les raisonnements sont les mêmes pour
l'usufruit transmis au conjoint survivant dans le cadre
successoral. Il s'agit probablement là du principal intérêt
de la SCI dans les schémas de transmission dans lesquels
le donateur se réserve l'usufruit ou dans lesquels
le défunt transmet un usufruit sur les parts de la société
à son conjoint. Dans ce cadre, l'allongement des durées
de vie rend d'autant plus importante la question du
mode d'exercice par l'usufruitier de ses droits. Quelles
sont ses prérogatives ? Quelles sont ses obligations ?
Quels garde-fous mettre en place ?
26. Synthèse : usufruit sur l'immeuble. - La question
fera l'objet de développements spécifiques, mais,
pour synthétiser : si l'usufruit est exercé sur l'immeuble
directement, l'usufruitier peut occuper cet immeuble ou
le mettre en location11
du Code civil : « Si une part est grevée d'un usufruit, le
nu-propriétaire et l'usufruitier ont le droit de participer
aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au
nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation
des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier.
Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire
et l'usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera
exercé par l'usufruitier ». Même s'il dispose, en toutes
circonstances, du droit de participer aux décisions collectives,
ses droits de vote sont donc très limités mais
susceptibles d'un aménagement conventionnel dans
le cadre des statuts de la société. Ainsi, les statuts
peuvent déroger à la règle selon laquelle, si une part
est grevée d'un usufruit, le droit de vote appartient au
nu- propriétaire, à condition, ainsi que nous le verrons,
qu'il ne soit pas dérogé au droit du nu-propriétaire de
participer aux décisions collectives.
28. Conclusion. - Selon l'importance des pouvoirs
qui lui auront été conférés, selon également la définition
de l'objet de la société et des prérogatives du gérant,
il sera possible pour l'usufruitier de conserver tout le
pouvoir dans la société et ainsi de conclure tous les
baux quelle que soit leur nature, de procéder à toute
vente, toute acquisition. Concrètement, la constitution
de la société permettra de transformer les prérogatives
de l'usufruitier. De simple utilisateur de l'immeuble, il
devient le détenteur du pouvoir au sein de la société.
. L'usufruitier exerçant son droit
directement sur l'immeuble en percevra donc les revenus.
En contrepartie, il supportera les charges de l'immeuble.
Les principales difficultés apparaîtront lorsque
l'usufruitier souhaitera vendre le bien : il lui faudra en
effet obtenir l'accord du nu-propriétaire.
27. Synthèse : usufruit sur les parts sociales. -
À l'inverse, si l'usufruit est exercé sur les parts sociales,
dans le cadre de la société, les droits de l'usufruitier de
parts de société civile résultent de l'article 1844 alinéa 3
10. N. LeviLLain, « Constituer un patrimoine à l'enfant », AJ Famille, 2023,
p. 152.
11. Au moins tant qu'il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation dans la
mesure où, s'agissant d'un bail commercial, il lui faut l'accord du nupropriétaire
: C. civ., art. 595.
7. La SCI, outil de modification ou d'adaptation
du régime matrimonial
29. Modifier les pouvoirs des époux. - Un des traits
caractéristiques de la SCI est de permettre de modifier
les qualifications des biens et les flux financiers, notamment
dans les rapports patrimoniaux entre époux. Ainsi,
par l'interposition d'une SCI, il sera possible de modifier
les pouvoirs des époux sur un bien, voire de modifier la
propriété d'un bien.
30. Écarter la cogestion. - La mise en place de la
SCI va permettre de faire sortir de la cogestion les biens
qui seront logés dans la société.
31. Création de patrimoines propres. - Le recours
à la société permettra également de constituer une
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