Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 133

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INVESTISSEMENT
IMMOBILIER
OU INVESTISSEMENT
FINANCIER ?
436. Les associés qui engagent des fonds dans
une SCI dans l'unique espoir d'un retour sur investissement
sans s'intéresser à la gestion de la société
ou à la politique menée par le gérant, sont, sous
certaines conditions, considérés comme étant des
investisseurs au sens du droit financier, pouvant
être soumis à la réglementation du droit des fonds
d'investissement.
437. SCI « Club deal immobilier ». - Le financement
d'opérations d'investissement immobilier peut
être réalisé à l'initiative d'un opérateur (promoteur,
marchand de biens, société de gestion, gestionnaire
de patrimoine, banque, etc.), qui réunit dans le cadre
d'une SCI1
un nombre restreint d'investisseurs (généralement
une dizaine d'apporteurs), personnes physique
ou morale, institutionnels ou particuliers. Un « ticket
d'entrée » assez élevé (au minimum 100 000 euros)
permet de réunir les fonds nécessaires à l'opération.
Ces opérations immobilières, qui sont dénommées
en pratique « club deal » immobilier2
, portent généralement
sur l'acquisition d'actifs immobiliers tels que
l'immobilier d'entreprise (les bureaux, les commerces
tels que la restauration, l'hôtellerie, la logistique, les
EHPAD, les logements étudiants, etc.) ou l'immobilier
d'habitation.
1. Ou sous une autre forme sociétaire telle qu'une SAS.
2. Les club deals immobiliers ont été définis par la commission des sanctions
de l'AMF, dans sa décision du 4 mai 2023, comme ceux par
lesquels « plusieurs investisseurs investissent ensemble dans une SCI,
dont ils confient la gestion à un tiers et ne gardent pas la prise de
décision d'investissement ou de désinvestissement sur les actifs », v.
Décision de la commission des sanctions de l'AMF du 4 mai 2023
à l'égard de la société Foncière Magellan, SAN-2023-06, Banque et
Droit, mai juin 2023, p. 53, note M. Storck ; BJB, juill. 2023, p. 24,
note I. riaSSetto.
Le « club deal » sélectionne l'investissement immobilier à
réaliser, selon des objectifs de rentabilité. La gestion est
réalisée en interne ou confiée à un gestionnaire externe.
Si les investisseurs participent en tant qu'associés dans
la vie de la SCI, ils n'assurent pas pour autant la gestion
des biens.
Les placements des « clubs deal » ont souvent un horizon
à long terme (minimum 5 ans) et varient selon le
type d'investissement, investissement qui génère des
revenus locatifs ou, au contraire qui privilégie un gain
en capital (plus-value réalisée à la revente du bien). Les
investisseurs ne peuvent sortir du « club » qu'à la liquidation
ou à des périodes prédéterminées dans les statuts
ou dans un pacte. Ils éprouveront en conséquence des
difficultés à revendre leurs parts, en l'absence de marché
secondaire organisé.
438. SCI support d'unité de compte d'un
contrat d'assurance-vie. - Une SCI peut servir de
supports en unités de compte d'un contrat d'assurance
vie3
. En ce cas, l'investisseur n'est pas associé
d'une SCI et ne détient pas des parts de SCI :
il souscrit auprès d'une entreprise d'assurance un
contrat d'assurance-vie dont la garantie est exprimée
en unités de comptes portant sur des parts d'une
SCI à capital variable constituée par l'entreprise
d'assurance, qui a la qualité d'associé de la SCI.
Le souscripteur de ces unités de compte bénéficie
des mêmes caractéristiques fiscales et en termes de
transmission en cas de décès que l'ensemble des
3. Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier
(ASPIM), l'actif net des sociétés civiles immobilières distribuées en unités
de compte gérées par des sociétés de gestion s'établit à 25,1 milliards
d'euros au 30 septembre 2023 (ASPIM, « Les fonds immobiliers grand
public », 3e
trimestre 2023, p. 26).
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