Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 14

INTRODUCTION
bulle de patrimoine propre en marge de la communauté
(en apportant des deniers propres à la société).
32. Distribution des dividendes. - Enfin, par sa
possibilité de capitalisation, la société permettra de
maîtriser les distributions de dividendes et par exemple
d'éviter la perception par la communauté des revenus
d'un bien propre12
.
8. La SCI, support de refinancement
par une vente à soi-même
33. OBO immobilier. - Le propriétaire d'un bien
immobilier qui souhaite obtenir des liquidités en contrepartie
de la valeur de son bien a la possibilité de réaliser
une vente à lui-même (owner buy out : OBO) en
vendant ce bien à une SCI qu'il a lui-même constituée.
La SCI souscrit un prêt pour financer l'acquisition du
bien. L'OBO immobilier a pour avantage de permettre
de reporter l'endettement sur la SCI.
Il conviendra néanmoins d'être vigilant sur l'utilisation
de cette technique, notamment au regard d'un arrêt du
Conseil d'État du 8 février 201913
. Dans cette décision, des
contribuables, propriétaires de leur résidence secondaire,
dans laquelle ils devaient réaliser d'importants travaux,
avaient revendu celle-ci à une société civile constituée
entre eux et leurs enfants. La société avait contracté un
prêt pour financer cette acquisition, donnait le bien à
bail à ses associés et remboursait le crédit au moyen du
loyer perçu. Ce faisant, le contribuable déclarait au titre
des revenus fonciers les loyers encaissés par la société
(dont le Conseil d'État a relevé qu'ils étaient moindres
que ceux pratiqués dans le marché) et en déduisait les
intérêts d'emprunt et les travaux réalisés (non déductibles
avant l'opération puisque la maison n'était pas louée et par
suite les charges engagées non déductibles). Le Conseil
d'État, suivant l'administration fiscale, a considéré que
l'opération était constitutive d'un abus de droit au motif
que le contribuable avait créé, en dépit des dispositions de
l'article 15 II du CGI, les conditions permettant d'imputer
sur son revenu global les charges liées aux travaux enga12.
Sur ces questions, v. infra, n° 426.
13. CE, 9e
et 10e ch. réunies, 8 févr. 2019, n° 407641, JurisData n° 2019001839
; JCP N, 2019, 1333, obs. S. Fagot.
14
9. La SCI, outil de choix de son régime fiscal
34. Choix du régime fiscal14
gés dans la maison. Le Conseil d'État a considéré que
l'interposition de la société répondait à un motif exclusivement
fiscal. À l'appui de cette analyse, le Conseil d'État
souligne que le loyer pratiqué, calqué aux échéances de
remboursement du prêt, n'était pas conforme au loyer du
marché et que la société ne s'était pas comportée, avec
ses associés, comme elle l'aurait fait avec des tiers.
. - L'investisseur réalisant
une acquisition immobilière, sauf à relever de
régimes dérogatoires, sera d'office soumis aux revenus
fonciers. En premier lieu, la société civile constituera un
moyen de réunir des associés sans changer de régime
fiscal. L'investisseur pourrait préférer relever d'un autre
régime, notamment du régime de la fiscalité professionnelle.
Ainsi, la constitution d'une société lui permettra
d'opter pour l'impôt sur les sociétés.
35. IR ou IS. - Pour résumer, la faiblesse de l'impôt
sur le revenu est que, dans les montages d'immobilier
locatif financés à crédit, l'investisseur paie un impôt sur
un revenu dont il ne dispose pas dans la mesure où il
a été versé en totalité à la banque en remboursement
du crédit contracté. En revanche, lors de la revente, la
plus-value est en tout ou partie exonérée.
36. Avantages de l'option à l'IS. - À l'inverse, l'impôt
sur les sociétés est plus favorable pendant la phase
de financement de l'opération dans la mesure où :
* le taux de l'impôt sur les sociétés est moindre que les
taux marginaux de l'impôt sur le revenu, de sorte que
le revenu disponible après impôt pour être réinvesti au
sein de la structure est supérieur ; il est même réduit
à 15 % sur les 42 500 premiers euros de résultats ;
* les règles fiscales de calcul du résultat conduisent à
amoindrir le résultat au sens de la fiscalité professionnelle
par une plus grande déductibilité des charges et
notamment par le recours à l'amortissement ;
* l'associé ne paiera pas d'impôt sur un revenu dont il
ne disposera pas.
14. Pour une présentation du régime fiscal des sociétés civiles, v. infra,
n° 920 et s.
Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e

Table des matières de la publication Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e
