Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 176

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généralement c'est plus le vendeur qui sera désireux
de céder les parts sociales que l'immeuble, et qui
l'imposera à son acquéreur. En effet, pris du côté du
vendeur, procéder à la cession de l'immeuble par la
société signifie, sauf à vouloir réinvestir le produit de
la vente dans une nouvelle acquisition, que, suite à la
vente, les associés devront procéder à la distribution
du prix de cession ou à la dissolution et à la liquidation
de cette société. Cette distribution (soit en tant que
distribution de dividende, soit comme conséquence
de la décision de dissolution), si la société est imposée
à l'impôt sur les sociétés, peut s'avérer très onéreuse.
Le vendeur pourrait donc y préférer une cession de
parts sociales (imposée, s'agissant d'un particulier,
à ce jour, à l'impôt sur le revenu au taux progressif
et aux prélèvements sociaux mais après application
d'un abattement pour durée de détention, sur la seule
partie d'impôt sur le revenu, pouvant atteindre jusqu'à
65 %). En revanche, dans cette hypothèse, l'acquéreur
des parts d'une société civile imposée à l'impôt
sur les sociétés devra continuer l'amortissement pratiqué
depuis l'origine sur l'immeuble par la société sans
dégager de nouvelle marge d'amortissement.
539. Le critère du choix : les conséquences fiscales.
- Ainsi, c'est sur le terrain des conséquences
fiscales de telle ou telle option et du rapport de force
entre vendeur et acquéreur (permettant au vendeur
« d'imposer » une cession de parts à l'acquéreur) que
sera déterminée la solution à retenir3
. Une cession de
l'immeuble peut être très fiscalisée lorsque la société
civile a opté pour l'impôt sur les sociétés : la plus-value
éventuellement réalisée du fait de cette cession étant
soumise au régime des plus-values professionnelles, il
peut s'avérer préférable de procéder à des cessions
de parts par les associés de la société4
. Seule une
3. A. DeLFoSSe, « Société civile immobilière et stratégies fiscales », Dr. sociétés
1994, n° 5 ; H. LazarSki, « Acquisition d'immeubles ou de titres sociaux ? »,
JCP N 1991, I, p. 33 ; v. également FiDaL, « La dissolution d'une société
immobilière, attribution à l'associé unique de l'actif social de la SCI (mutation
à titre onéreux imposable) », JCP E 1991, p. 256, n° 25 ; L. Martin,
« L'imposition des plus-values latentes en cas de dissolution d'une société
civile immobilière ne comportant plus qu'un seul associé », JCP N 1991, I,
p. 248 ; J.-C. BrauLt, « La cession de toutes les parts d'une société civile
immobilière », Defrénois 1991, art. 35148, p. 1281.
4. Pour un exemple comparatif, voir P. Fernoux, La gestion fiscale du patrimoine
2005, Revenus et plus-values, 2e
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éd., La Villeguérin, 1996, p. 269.
comparaison chiffrée circonstanciée permettra de trancher
définitivement entre les deux solutions.
540. Nature juridique des parts sociales. - Les
parts sociales d'une SCI ne sont pas des droits sociaux
négociables5
. En application de l'ancien article 1841
du Code civil, la Cour de cassation a précisé qu'il est
interdit aux sociétés n'y ayant pas été autorisées par
la loi de procéder à une offre au public ou à un appel
public à l'épargne portant sur leurs parts sociales : a
violé l'article 1841 du Code civil, la cour d'appel, qui
n'a pas recherché si les SCI avaient émis leurs parts
dans le public en ayant recours à la publicité ou au
démarchage, ce dont il serait résulté qu'elles avaient fait
publiquement appel à l'épargne sans y être autorisées
par la loi6
. Les dispositions de l'ancien article 1841 du
Code civil ont été reprises à l'article L 411-1 du Code
monétaire et financier7
.
541. Règles applicables à la cession de droits
sociaux. - La cession de droits sociaux obéit aux règles
de conclusion de tout contrat de vente : les parties
doivent exprimer leur accord sur la détermination des
parts cédées et sur leur prix. Un formalisme particulier
est imposé pour rendre cette cession opposable à la
société et aux tiers. La cession ne produit pas seulement
les effets généraux engendrés par tout acte de vente :
des aménagements conventionnels sont très souvent
convenus par les parties. Les irrégularités de la cession
peuvent entraîner l'annulation de la cession. Le régime
fiscal de la cession de parts sociales doit être pris en
considération dans la détermination des modalités de
la cession projetée.
542. Plan. - Un associé d'une SCI, qui désire céder
ses droits sociaux (section 1), ne choisit pas discrétionnairement
l'acquéreur avec qui l'acte de cession sera
effectivement conclu (section 2) : dans certains cas, ce
5. Cass. 1re
civ., 9 nov. 2011, n° 10-12123, Banque et droit 2012, n° 141,
p. 60, obs. M. Storck, BJS 2012, p. 139, obs. J.-F. Barbieri ; Dr. sociétés,
janv. 2012, comm. 5, note H. HovaSSe ; il en résulte qu'à peine de nullité,
une SCI ne peut émettre des titres à ordre, nominatifs ou au porteur.
6. Cass. com., 15 mars 2017, n° 14-18452, F-D, JurisData n° 2017-004504 ;
Dr. sociétés, 2017, comm. 84, note R. vabreS ; JCP N, n° 28, 14 juill. 2017,
1229, note M. Storck ; Rev. sociétés, 2017, p. 576, note B. François ;
RTD com. 2017, p. 399, note rontchevSky ; RTD com., 2017, p. 652,
note MonSèrié-bon.
7. Ord. n° 2019-1067, 21 oct. 2019.
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