Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 193

EFFETS DE LA CESSION
montants). Du point de vue fiscal, ces montants viendront
accroître l'assiette des droits d'enregistrement
et de la plus-value16
vendeur d'une double garantie, contre l'éviction et
contre les vices cachés17
. Du point de vue fiscal toujours,
l'associé au 31 décembre étant imposé seul pour la
totalité de l'exercice, le cessionnaire sera imposé sur
les (acomptes sur) dividendes perçus par le cédant. La
situation est considérée sur le plan fiscal comme étant
une forme de rétrocession du prix au cédant. À défaut
de ces conventions, les dividendes reviennent donc à
l'acquéreur lorsque la cession des droits sociaux est
intervenue avant la décision de l'assemblée générale
de procéder à la distribution. Enfin, une clause d'entrée
en jouissance des parts cédées n'a pas d'effet sur
le versement des dividendes.
C. Obligation à l'égard des tiers
603. Critère de la date d'exigibilité des dettes
sociales. - À l'égard des tiers, l'acquéreur des parts
sociales de la société civile est tenu des dettes de la
société dans les conditions prévues par l'article 1857 du
Code civil : « À l'égard des tiers, les associés répondent
indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur
part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au
jour de la cessation des paiements ». Il convient donc
de distinguer les dettes exigibles avant la cession des
parts sociales et celles qui le sont après. S'agissant des
dettes exigibles avant la cession des parts, l'associé
cédant reste indéfiniment responsable, à proportion
des parts cédées. Pour les dettes exigibles après la
cession des parts, le cessionnaire en est responsable.
§ 2 * Droits et obligations du cédant
604. Garanties légales : exclusion des sociétés
civiles. - La chambre commerciale et la première
chambre civile de la Cour de cassation considèrent
qu'une cession de parts de sociétés commerciales est
une vente : par application de l'article 1626 du Code
civil, le cédant de parts sociales est tenu comme tout
16. CE, 28 mars 2012, Vaillant, AJDI 2013, p. 294, note J.-P. MaubLanc ;
CAA Bordeaux, 28 déc. 2006, n° 04-488 et 04-598, Saurat, RJF 6/2007,
n° 717 ; Rép. min. Chollet, JOAN Q, 29 févr. 1996, p. 1046, n° 28315 ;
Rép. min. Péricard, JOAN Q, 30 août 1993, p. 2707, n° 738 ; DF 1993,
n° 44, comm. 2090.
. En revanche, pour les cessions
de parts de SCI, la troisième chambre civile considère
que l'opération est une cession de créance et non
une vente, et refuse l'application de la garantie d'éviction
et de la garantie des vices cachés : elle limite la garantie
du cédant à la seule existence des parts cédées sur le
fondement de l'article 1693 du Code civil18
. Il a été jugé
que dès lors que la créance cédée existait au moment
de la cession, l'acquéreur de parts sociales ne peut
pas prétendre à des dommages-intérêts en raison de
l'impropriété à sa destination de l'emplacement de stationnement
correspondant aux parts sociales cédées19
.
Il en résulte que le cédant ne doit pas garantir la réalité
et la valeur des biens composant l'actif social : l'acquéreur
de parts sociales de sociétés civiles est moins
bien protégé que l'acquéreur d'autres droits sociaux, qui
lui-même est moins bien protégé que l'acquéreur d'un
élément d'actif (bien immobilier par exemple)20
.
Ces considérations expliquent qu'en pratique lorsque
la cession de parts d'une société civile immobilière correspond
en réalité à la vente d'un immeuble achevé21
,
il est conseillé de stipuler expressément dans l'acte de
cession une obligation de garantie du cédant portant
sur la réalité et la valeur des biens composant l'actif
social.
A. Garantie de passif et d'actif
605. Définition de la garantie d'actif et de passif.
- La garantie d'actif et de passif est une convention
aux termes de laquelle le cédant s'engage à prendre à
sa charge toute diminution de l'actif ou toute augmentation
du passif par rapport au bilan ou à la situation
comptable intermédiaire qui a servi à la détermination
17. Cass. com., 16 nov. 2004, n° 02-12636, RJDA 5/05, n° 563 ; Cass. com.,
12 déc. 1995, n° 93-21304, RJDA 3/96, n° 326.
18. Cass. 3e
civ., 6 mars 1973, n° 71-14404, Bull. civ. III, n° 169 ; Cass. 3e
civ.,
21 mai 1979, n° 77-14873, Bull. civ. III, n° 111 ; v. dans le même sens
CA Paris, 21 janv. 2010, n° 08-24489, RJDA 7/10, n° 752 : les dispositions
de l'article 1626 du Code civil ne sont pas applicables aux SCI.
19. Cass. 3e civ., 15 mars 2006, n° 04-19337, RJDA 8-9/06, n° 911.
20. P. Storck, « Cession de parts de société civile immobilière et garanties »,
Actes prat. ing. sociétaire n° 1, janv. 2017, dossier 1.
21. Cass. 3e
contraire Cass. 3e
civ., 21 mai 1979, n° 77-14873, Bull. civ. III, n° 111 ; v. en sens
civ., 5 mai 1981, n° 79-17115, Bull. civ. III, n° 90.
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