Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 320

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Exemple d'application
Trois personnes souhaitent acquérir un immeuble
à vendre en bloc, à rénover, comprenant trois
appartements, avec le projet, pour chacune
d'elles de devenir propriétaire d'un appartement
déterminé.
Parmi les solutions qui s'offrent à elles :
Acquérir en indivision puis procéder à un partage
de cet immeuble. L'opération générera donc
l'imposition d'un droit de partage de 2,5 %.
L'acquisition sous couvert d'une société civile
d'attribution permettra d'acquérir l'immeuble par
une société dans laquelle les statuts auront prévu
que la propriété d'un groupe de parts déterminée
donnera vocation à la jouissance (le temps de la
société) puis à la propriété (à la dissolution de
la société) du premier appartement, la propriété
d'un autre groupe de parts donnera vocation à
la propriété du second appartement...
Si l'opération nécessite la réalisation de travaux,
ils seront menés par la société, avec à sa tête,
un gérant, et éviteront ainsi les blocages que
peut générer une indivision. Un régime spécial
est également prévu si un associé ne répond
pas aux appels de fonds que la société fera
pour financer l'acquisition et/ou les travaux.
Chacun des associés a donc, dès sa souscription
au capital de la société, la garantie qu'il
deviendra propriétaire de tel ou tel appartement.
On pourrait être tenté de dire « comme s'il avait
acquis cet appartement ab initio ».
Cette particularité s'accompagne d'un régime
fiscal de faveur puisque, comme indiqué, lors
de la dissolution de la société, l'opération sera
exonérée du droit de partage.
La société n'a donc vocation qu'à assurer une
phase transitoire, le temps de l'acquisition et
d'éventuels travaux et d'être dissoute à cette
issue afin que chacun retrouve sa liberté.
D'un point de vue fiscal, ce régime est celui de
la « transparence fiscale ».
Dans ce régime, les membres des sociétés sont
considérés, sur le plan fiscal, comme personnellement
propriétaires des locaux à la jouissance
desquels leurs actions ou parts sociales leur
donnent vocation. En conséquence, ces associés
sont personnellement soumis à l'impôt sur le
revenu ou à l'impôt sur les sociétés, suivant le cas,
pour la part des revenus sociaux correspondant
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à leurs droits dans la société. À ce titre ils sont
imposés directement, y compris en cours de vie
sociale, et selon leur régime fiscal propre, au titre
des revenus générés par la location des locaux
à la jouissance desquels leurs actions ou parts
sociales leur donnent vocation (et non d'une
quote-part des revenus de la société).
Ce régime est donc particulier, en ce qu'il fait
fi de la personnalité morale de la société et est
à distinguer du régime fiscal de la translucidité
fiscale de la société civile classique22
.
POUR ALLER PLUS LOIN
La mise à disposition gratuite d'un associé d'un bien immobilier
par une société civile n'ayant pas opté à l'impôt sur les sociétés
La société civile étant utilisée comme un outil de détention de biens
immobiliers de jouissance, il est fréquent qu'elle soit utilisée pour
mettre un bien immobilier à disposition gratuite des associés. Cette
mise à disposition gratuite doit-elle être fiscalisée ?
En matière d'impôt sur le revenu, l'article 15 du CGI dispose que
« les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la
jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu ». À défaut
d'application de cette disposition, le propriétaire d'un bien qui s'en
réserve la jouissance devrait inclure la valeur locative de ce bien
dans son revenu imposable.
La même dérogation est appliquée23
à la société qui met à disposition
gratuite d'un de ses associés (ne relevant ni des BIC, ni des
BA, ni de l'IS) un bien immobilier.
La société est donc dispensée d'inclure la valeur locative des biens
dans ses recettes brutes ; corrélativement, les charges afférentes
au logement ne sont pas admises en déduction.
Par contre, l'exonération vise uniquement les logements dont les
revenus seraient, à défaut, imposables dans la catégorie des revenus
fonciers24
.
Sont donc exclus du bénéfice de l'exonération les biens qui ne
sont pas des logements (locaux commerciaux...) tout comme les
immeubles dont les revenus sont inclus dans les bénéfices d'une
entreprise industrielle, commerciale, artisanale, d'une exploitation
agricole ou de titulaires de bénéfices non commerciaux.
22. BOI-RFPI-CHAMP-30-20-12/08/2020.
23. CE, 7 juill. 1982, n° 30975 et CE, 27 oct. 1999, n° 172940 et BOI-RFPICHAMP-30-20-12/08/2020
§170.
24. BOI-RFPI-CHAMP-20-20 § 50.

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