Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 326

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imposables, l'administration
fiscale conservant la
possibilité de contrôler la valeur déclarée.
On rappellera :
* que la valeur vénale d'un bien est constituée par le
prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et
de la demande dans un marché réel d'un bien déterminé,
au 1er
compte des données du marché et des particularités
physiques, juridiques et économiques de ce bien13
;
* que, s'agissant des titres non cotés (dont seule la
fraction de la valeur représentative d'actifs immobiliers
est imposable), l'administration a édité, il y a
plusieurs années déjà un « Guide de l'évaluation des
entreprises et des titres de société » auquel elle renvoie
dans sa documentation, accessible sur le site www.
impots.gouv.fr à la rubrique Documentation > Guides
et notices. L'administration y précise « les principales
méthodes d'évaluation des titres susceptibles d'être
utilisées et généralement admises par les experts privés
ou publics. Toutefois, ce guide n'a pas pour objet
d'imposer de méthodes d'évaluation, ni d'édicter de
méthodes exclusives à l'égard d'autres ; il résulte de
la synthèse des travaux des experts privés ou publics
suite à consultation et de l'expérience quotidienne du
marché des biens »14
.
* Que l'abattement de 30 % applicable à la résidence
principale du contribuable quand elle est détenue
directement (sans société) n'est pas applicable si le
bien est détenu sous couvert d'une société civile ; au
vu du montant élevé et annuel de cet impôt, la perte
de cet abattement peut constituer un critère de choix
pour ne pas constituer de société.
§ 2 * La correction de la valeur de l'actif
imposable par le retraitement / l'exclusion
de certaines dettes
957. L'article 973 du Code général des impôts prévoit
des dispositifs de correction de la valorisation des
parts sociales par un retraitement/une exclusion de la
déductibilité de certaines dettes.
13. BOFIP-PAT-IFI-20-30-10-30.
14. BOFIP-PAT-IFI-20-30-10-40.
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janvier de l'année d'imposition en tenant
A. Le retraitement de certaines dettes
958. L'article 973 III du prévoit deux retraitements :
* en présence de prêt in fine (c'est-à-dire d'un prêt
prévoyant le remboursement de l'intégralité du
capital au terme du contrat) : un prêt in fine devrait
conduire à déduire la totalité du capital emprunté
pendant toute la durée du prêt ; l'article 973 II
prévoit de diminuer le montant déductible du prêt
proportionnellement chaque année sur la durée
du prêt (ce qui conduit à réduire chaque année le
montant déductible du prêt d'une fraction égale au
montant du prêt divisé par le nombre d'années du
prêt) ;
* en présence d'un prêt sans terme (tel qu'un compte
courant d'associé) : un tel passif devrait être déductible
sans limitation de durée dans le temps ; l'article 973 III
du CGI prévoit de diminuer le montant du prêt d'un
vingtième par an (comme si le prêt avait été contracté
sur une durée de vingt ans).
B. La non-déductibilité de certaines dettes
959. L'article 973 II du CGI dispose que certaines
dettes ne sont pas déductibles de sorte que la valeur
vénale des titres des sociétés concernées (auquel sera
appliqué le coefficient de taxation) doit être corrigée à
due concurrence.
Ainsi, il est refusé de déduire de l'actif certaines dettes
contractées directement ou indirectement par la société
auprès du redevable, de personnes de son foyer fiscal
ou de son cercle familial.
Pour le législateur, dans les situations visées, l'endettement
qui a été constitué pourrait l'avoir été pour
diminuer de façon indue l'assiette imposable par des
opérations de financement ou de refinancement à but
principalement fiscal.
1. Le principe de la non-déductibilité
de certaines dettes
960. Trois types de dettes ne peuvent être pris en
compte pour la valorisation des titres de la société.
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