Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 347

LA CONVENTION DE COMMODAT
1016. Commodat à durée déterminée. - Dans un
commodat à durée déterminée, à l'expiration du terme
convenu, l'associé qui demeure dans les locaux est
redevable à la société d'une indemnité d'occupation de
plein droit5
.
1017. Commodat à durée indéterminée. - Dans
un commodat à durée indéterminée, après avoir décidé
que le prêteur ne pouvait reprendre la chose qu'après
que « le besoin de l'emprunteur a cessé », à moins qu'il
n'en ait lui-même un besoin urgent et imprévu, la jurisprudence
considère depuis un arrêt du 3 février 2004, que
« L'obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée
après s'en être servi est de l'essence du commodat. En
l'absence de terme convenu ou prévisible, le prêteur est
en droit d'obtenir la chose à tout moment, sauf à respecter
un délai raisonnable »6
. La SCI représentée par son gérant
peut dès lors à tout moment mettre fin à la convention de
commodat à durée indéterminée, avec un délai de préavis
raisonnable. À titre d'exemple, la Cour de cassation
a précisé qu'une SCI, personne morale distincte de sa
gérante, ne peut avoir d'obligation naturelle à l'égard du
père de la gérante et peut mettre fin à tout moment à un
prêt à usage destiné à assurer le logement permanent
de ce dernier7
. Pour consolider les droits de l'associé
occupant, lorsque celui-ci n'a pas la majorité des parts,
il peut être judicieux de lui attribuer la qualité de gérant
ou de cogérant, ce qui limite le risque de résiliation de la
convention par la société.
1018. Exemples jurisprudentiels. - Il a été jugé
qu'en présence d'une mise à disposition gratuite par
une société commerciale à des époux associés d'un
immeuble pour une durée indéterminée, la résiliation de
la convention de commodat consécutive au prononcé du
divorce entre époux ne permet pas à l'épouse d'opposer
un droit au maintien d'occupation de l'article 1751 du
Code civil, qui ne s'applique qu'au droit au bail : le prêt
d'un logement aux époux n'est pas soumis à la cotitularité
légale de l'article 1751 du Code civil8
.
1019. Conseils rédactionnels. - Il est dès lors préférable
de préciser expressément la durée du commodat
et les modalités de restitution par l'associé à la société.
Il pourrait être stipulé dans la convention de commodat
conclue au profit d'époux associés de la SCI que cette
mise à disposition gratuite de l'immeuble est limitée à
la période de vie commune, et prendra fin en cas de
dissolution du mariage9
.
5. Cass. 1re
6. Cass. 1re
civ., 27 févr. 2013, n° 11-28586.
civ., 2 juill. 2014, n° 13-17532 ; Cass. 1re
civ., 3 févr.
2004, n° 01-00004, JurisData n° 2004-022091 ; Bull. civ. I, n° 34 ;
JCP E 2004, 831, note M. Garnier ; D. 2004, p. 903, note C. NobLot ;
Defrénois 2004, 1452, obs. R. Crône ; Contrats, conc. consom. 2004,
comm. 53, obs. L. Leveneur ; Procédures 2004, comm. 108, obs.
J. JuniLLon et J.-M. Sportouch ; AJDI 2004, p. 228 ; RTD civ. 2004,
p. 312, obs. P.-Y. Gautier ; RDC 2004, p. 647, obs. P. StoFFeL-Munck,
et 714, obs. J.-B. Seube. Cass. 3e
civ., 19 janv. 2005, n° 03-16623,
JurisData n° 2005-026520 ; Bull. civ. III, n° 12 ; D. 2005, p. 2439, note
Y. Dagorne-Labbé ; Contrats, conc. consom. 2005, comm. 103, obs.
L. Leveneur. Cass. 1re
civ., 10 mai 2005, n° 02-17256, JurisData n° 2005028324
; Bull. civ. I, n° 204 ; D. 2005, p. 2439, note Y. Dagorne-Labbé ;
AJDI 2005, p. 677 ; Defrénois 2005, p. 1154, note R. Crône ; RTD com.
2006, p. 187, obs. B. BouLoc. Cass. 1re
civ., 3 mai 2006, n° 05-16966,
JurisData n° 2006-033346 ; RDC 2007, p. 403, obs. P. Puig, « Prêt à
usage et précaire : y a-t-il lieu de distinguer ? ». Cass. 3e
civ., 22 nov. 2011, n° 10-27556 : « lorsqu'aucun terme
civ., 4 avr. 2007,
n° 06-12195, JurisData n° 2007-038362 ; Bull. civ. III, n° 56 ; JCP G 2007,
IV, 1972 ; JCP E 2007, 1708 ; D. 2007, p. 2757, obs. Monge ; RJDA 11/07 ;
n° 1091. Cass. 3e
n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans
qu'un terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à
tout moment, en respectant un délai raisonnable ».
7. Cass. 3e
8. Cass. 3e
civ., 21 sept. 2010, n° 09-67605.
civ., 13 mars 2002, n° 00-17707, Bull. civ. III, n° 60 ; LPA, 18 nov.
2002, p. 7, note Ph. StoFFeL-Munck.
9. J.-P. Garçon, « Le divorce patrimonial des associés d'une SCI de gestion et
le maintien d'un associé dans l'immeuble social (À propos de Cass. 3e
27 mai 1999) », JCP N, 14 juill. 2000, p. 1159.
civ.,
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