Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 49

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PLAN
Section 1 * Exigence d'une activité civile effective
Section 2 * Conséquences de l'exercice d'une activité commerciale
Section 3 * SCI et locations meublées
;
.
2. Cass. 3e
EXERCICE PAR LA SCI
D'UNE ACTIVITÉ CIVILE
ET NON COMMERCIALE
Section 1 * Exigence d'une activité civile
effective
154. Actes civils. - L'objet social de la SCI doit rester
dans le domaine des actes civils, pour éviter que
la société ne soit considérée comme commerciale en
raison de l'accomplissement d'actes de commerce1
.
155. Exemples. - À titre d'exemple, il faut proscrire
les objets sociaux rédigés dans les termes suivants :
* l'achat en vue de la revente de tous biens immeubles :
l'achat de biens immeubles aux fins de les revendre
étant considéré comme un acte de commerce par l'article
L. 110-1 du Code de commerce, une telle société
serait considérée comme commerciale2
* la location en meublé ;
* certaines modalités de location telles que la référence
à une clause d'indexation des loyers sur les résultats
de l'entreprise locataire3
1. Y. ViaLa, « La société civile à objet commercial », BJS 2002, p. 1018 ;
J.-P. MaubLanc, « À propos de l'arrêt de la Cour administrative d'appel
de Paris, 2e
l'activité commerciale occulte d'une SCI ? », AJDI 2004, p. 137.
civ., 5 juill. 2000, n° 98-20821, Bull. civ. III, n° 136.
3. M. Cozian, « Du bon usage des sociétés civiles immobilières », D. 1994,
doct., p. 204.
156. Prise en compte de l'activité effective. - C'est
l'activité effective de la société qui doit être examinée et
non simplement l'objet social déclaré dans les statuts4
.
Rappelons que l'accomplissement d'actes de commerce
par la SCI ne fait pas perdre à la société sa nature civile
si l'activité principale est civile et si les opérations
commerciales ne sont menées qu'à titre accessoire de
cette activité principale et dans le but de la favoriser5
.
157. Exercice d'une activité commerciale. - Lorsque
ces actes de commerce sont répétés et sont néanmoins
nécessaires à la poursuite de l'activité sociale, il est préférable
d'adjoindre à la SCI une société commerciale qui
prend en charge ces opérations de nature commerciale ;
dans ce cadre, il peut être notamment prévu d'affecter
un actif de la SCI à l'exercice de l'activité commerciale.
Section 2 * Conséquences de l'exercice
d'une activité commerciale
158. Conséquences civiles et fiscales. - L'exercice
chambre A du 25 avril 2002. À quels indices reconnaît-on
effectif d'une activité commerciale principale par la SCI
emporte des conséquences civiles et fiscales.
4. Cass. 3e
civ., 5 juill. 2000, arrêt préc.
5. Cass. req., 12 déc. 1887, D. 1888, I, p. 429 ; CA Paris, 6 juill. 1966,
D. 1967, p. 169 ; Rép. Molle, Sén. 18 mai 1971, n° 10292, p. 469.
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