Droit & Pratique professionnelle - Les sociétés civiles immobilières - 3e - 66

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en formation peut être dressé, avec l'indication, pour
chacun d'eux, de l'engagement qui en résulterait pour la
société. L'acte est présenté aux associés avant la signature
des statuts et y est annexé. La signature des statuts
emportera alors reprise des engagements au moment de
l'immatriculation des associés. Il a été jugé que la liste
des actes peut également figurer dans le corps même
du texte36
, dès lors que l'indication rend compte de l'engagement
financier en résultant. La Cour de cassation
a validé la clause des statuts d'une société, laquelle
prévoyait, sous la rubrique « actes accomplis pour le
compte de la société en formation », que leur signature
emporterait reprise des engagements souscrits pour le
compte de la société en formation. En effet, le bail était
précisément décrit dans ladite clause37
. Évidemment,
cette clause ne doit pas être confondue avec une clause
générale de reprise de tous les actes passés avant la
signature des statuts pour le compte de la société en
formation, laquelle ne saurait être admise38
.
B. Conditions à respecter concernant
la formalité du mandat
199. Mandat de prendre des engagements pour
le compte de la société en formation. - Les associés
peuvent, dans les statuts ou par acte séparé, donner
mandat à l'un ou plusieurs d'entre eux ou au gérant non
associé qui a été désigné, de prendre des engagements
pour le compte de la société en formation. Là encore,
l'immatriculation emportera reprise. L'acte fera utilement
référence à une date ultime au-delà de laquelle à défaut
d'immatriculation, l'acte sera réputé avoir été conclu
avec les mandants directement. Concernant le mandat,
plusieurs précisions sont nécessaires.
200. Personne à qui le mandat peut être
consenti. - En premier lieu, l'article 6 du décret précise
que le mandat peut être donné à l'un ou plusieurs des
associés ou au gérant non associé qui a été désigné.
Il ne fait pas de doute que, selon une interprétation qui
se recommande de la logique et d'un raisonnement
36. Cass. com., 20 juin 1989, n° 87-17788, D. 1989, IR, p. 228 ; Cass. com.,
3 avr. 1973, n° 71-13527, Bull. civ. IV, n° 150.
37. Cass. 3e
civ., 13 juill. 2011, n° 10-18640 ; Dr. sociétés, nov. 2011,
comm. 188, obs. R. Mortier.
38. Cass. 1re civ., 2 oct. 2002, arrêt préc.
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a fortiori, le mandat peut être donné au gérant associé,
puisque celui-ci peut être donné au gérant non associé.
Pourtant, deux arrêts, dont l'interprétation demeure difficile
et dont la solution est contestable, semblent postuler
le contraire39
. Pour plus de sécurité, il apparaît judicieux
de confier le mandat à l'un des associés, pris en cette
seule qualité d'associé, et non de gérant.
201. Participation de tous les associés. - En deuxième
lieu, la participation de tous les associés à l'acte
ne saurait valoir mandat et partant, emporter la reprise
de l'acte. Il s'agit de l'application classique de la position
rigoureuse que retient la Cour de cassation.
202. Précision du mandat. - En troisième lieu, le
mandat donné devra être précis. Des formulations telles
que « l'acquisition de tout bien immobilier » ou « la souscription
de tout crédit » sont à proscrire, tout comme le
mandat de passer « les actes et engagements entrant
dans l'objet social et conformes à l'intérêt social »40
. Le
mandat ainsi donné identifiera, par exemple en cas d'acquisition
d'un immeuble, le bien à acquérir, de manière
précise, en mentionnant ses références cadastrales, son
prix et les modalités de son financement. En cas de
souscription d'un prêt pour acquisition, le mandat doit
être libellé en deux articles, concernant chacune des
opérations : l'acquisition et le prêt.
203. Mandat a posteriori. - Enfin, en dernier lieu, un
arrêt du 14 janvier 2003 de la Cour de cassation a admis
que le mandat puisse être consenti a posteriori41
. Les
associés peuvent ainsi régulariser la situation postérieurement
à la conclusion de l'engagement. Ceci simplifie
singulièrement la situation pour les personnes agissant
pour le compte d'une société en formation. Une fois
39. S'agissant d'une société civile, Cass. 3e
civ., 13 mars 1996, n° 93-18900,
Bull. civ. III, n° 70 ; BJS 1996, p. 513, note D. LepeLtier ; Defrénois
1996, p. 666, obs. H. HovaSSe ; RJDA 10/96, n° 1196 ; v. récemment,
Cass. 3e
civ., 11 juill. 2012, n° 09-10914.
40. CA Paris, 22 déc. 2006, JurisData n° 2006-332109 ; Cass. com., 24 mars
1998, n° 96-11366, BJS 1998, p. 770, note P. Le cannu ; BRDA 1998/8,
p. 3 ; RJDA 8-9/98, n° 984.
41. Cass. com., 14 janv. 2003, n° 00-12557 ; BJS 2003, p. 431, et p. 483,
note commune B. SaintourenS ; Cass. com., 1er
juill. 2008, n° 07-10767 ;
BJS 2008, p. 959, note commune J.-F. Barbieri ; LPA, 5 nov. 2008,
p. 10, note D. GibiriLa ; Defrénois 2009, art. 38909, p. 537, obs.
T. Leobon ; Gaz. Pal. 2 déc. 2008, p. 27 ; JCP G 2009, II, 10008, note
M.-L. MonSaLLier-Saint MeuLx ; D. 2008, p. 1998, obs. A. LienharD.
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