Les intégrales - Les contentieux immobiliers - 228

LES CONTENTIEUX IMMOBILIERS

A - La garantie des vices apparents
418 Régime spécifique pour la vente d’immeuble à construire. – Les vices apparents sont « ostensibles ou révélés par un examen superficiel, mais aussi, découvert par un homme de diligence moyenne procédant à des vérifications élémentaires »129.

En matière de ventes d’immeubles existants, cette garantie ne s’applique pas130. La loi nº 67-547 du 7 juillet 1967 relative à la vente d’immeuble à construire a institué un régime spécifique de garantie des vices apparents. Elle a été incorporée à l’article 1642-1 du Code civil qui prévoit que le vendeur « ne pourra être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant la prise de possession » de ce type de vices. La clause dans l’acte de vente limitant la garantie du vendeur aux seuls désordres apparents dénoncés dans le mois de prise de possession est réputée non écrite131. Cette garantie exclut l’action en responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur fondée sur l’article 1147 du Code civil132. Néanmoins, la réception sans réserves a pour effet d’exclure la garantie des vices apparents133. Le caractère des vices ne peut justifier qu’un non technicien n’est pas émis de réserves au moment de la réception134.
419 Délai. – L’action devra être introduite dans un délai d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur n’est plus tenu de la garantie135 même si les vices ont été « dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession »136. La prescription de ce délai s’interrompt par une action en référé. Dans ce cas, un nouveau délai de forclusion court à compter de l’ordonnance de référé137.

Le point de départ de l’action en garantie des vices apparents est donc celui de la réception des travaux ou la prise de possession de l’immeuble. La réception des travaux au sens de l’article 1642-1 du Code civil résulte par l’acte passé entre le vendeur et les constructeurs138. À défaut de cet acte, le délai de prescription de l’article 1648 du code ne commence pas à courir139 et ce, même si l’acquéreur a pris possession de l’immeuble140. Ainsi, les juges du fond déclarent irrecevable l’action qui n’a pas été introduite dans l’année suivant le mois de constatation de l’achèvement141.
420 Option de l’acquéreur. – L’acquéreur pourra exercer au choix l’action rédhibitoire en résolution de la vente ou l’action estimatoire en diminution de prix.Toutefois, l’article 1642-1 du Code civil énonce que l’une ou l’autre « n’aura pas lieu... si le vendeur s’oblige à réparer le vice ».

(129) J.-B. AUBY, H. PÉRINET-MARQUET et R. NOGUELLOU, Droit de l’urbanisme et de la construction, précité, nº 1535-1, p. 967. (130) L’article 1642 du C. civ. énonce que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». (131) Cass. civ. 3e, 15 févr. 2006, nº 05-15197, Bull. civ. III, nº 36, Constr. urb. 2006, comm. 80, obs. D. Sizaire. (132) Cass. civ. 3e, 17 nov. 2004, nº 03-14958, Bull. civ. III, nº 206, Constr. urb. 2005, comm. 2, obs. D. Sizaire. (133) Cass. civ. 3e, 26 sept. 2007, nº 06-16207, Constr. urb. 2007, comm. 203, obs. Ch. Sizaire. (134) CA Paris, 27 mars 2008, Constr. urb. 2008, comm. 123, obs. Ch. Sizaire. (135) Art. 1648 al. 2 du C. civ. (136) Cass. civ. 3e, 22 mars 2000, nº 98-20250, Bull. civ. III, nº 63, RDI 2001, p. 353, obs. C. Saint-Alary-Houin. (137) Cass. civ. 3e, 21 juin 2000, nº 99-10313, Bull. civ. III, nº 123, JCP G 2000.II., 10362, concl. J.-F. Weber ; CA Rennes, 1er avr. 2004, Constr. urb. 2004, comm. 222, obs. D. Sizaire. (138) Cass. civ. 3e, 18 juin 2003, nº 01-12886, Bull. civ. III, nº130, Constr. urb. 2003, comm. 196, obs. D. Sizaire. (139) Cass. civ. 3e, 31 mai 2000, nº 98-20835, RDI 2001, p. 72, obs. C. Saint-Alary-Houin ; CA Rennes, 14 nov. 2002, Constr. urb. 2003, comm. 196, obs. D. Sizaire. (140) Cass. civ. 3e, 12 sept. 2007, nº 01-02526, Constr. urb. 2007, comm. 220, obs. Ch. Sizaire. (141) CA Paris, 23 mai 2007, Constr. urb. 2007, comm. 156, obs. Ch. Sizaire.

228

http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=01-02526 http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=01-02526 http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=01-02526 http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=01-02526 http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=01-02526 http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=01-02526 http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=01-02526 http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=01-02526

Les intégrales - Les contentieux immobiliers

Table des matières de la publication Les intégrales - Les contentieux immobiliers