Le logement social et les politiques locales de l’habitat - (Page 27)

Le guide du logement social / Le logement social, comment ? Le montage ﬁnancier 6 d’une opération de logement locatif L e financement d’une opération de logement nécessite de réunir plusieurs partenaires dont les collectivités locales qui jouent un rôle décisif, notamment pour ce qui concerne la garantie de l’opération. Cependant, le système actuel, appuyé sur la Caisse des Dépôts et le Livret A, connaît une grande stabilité depuis près d’un siècle. a. Le « tour de table » des ﬁnanceurs L’organisme HLM, maître d’ouvrage de l’opération de logement social, doit effectuer ce qu’on appelle le « tour de table des ﬁnanceurs ». En effet, pour parvenir à l’équilibre de l’opération, il est nécessaire de réunir des ﬁnancements sufﬁsants, prêts et subventions. Ceux-ci se révèlent de plus en plus importants, principalement du fait de l’augmentation des coûts de construction. Pour cette raison, de nombreux partenaires sont sollicités, aﬁn de réaliser une équation qui est presque toujours identique, même si les parts de chaque partie sont variables d’une opération à l’autre : + + + + = Prêts de la Caisse des Dépôts Subventions de l’Etat Subventions des collectivités locales Subventions ou prêts du 1 % (CIL) Fonds propres des organismes HLM Une opération de logement social Plus la part des subventions et fonds propres est élevée, plus les loyers sont avantageux. Les prêts de la Caisse des Dépôts : Ce sont des prêts d’une très longue durée (jusqu’à 50 ans) dont le montant varie avec le taux du livret A, sur lequel ils sont assis. Ils nécessitent une garantie de la collectivité locale ou de la CGLLS. Les subventions de l’Etat : les aides à la pierre. Leur montant varie selon le type de produit (PLUS ou PLAI). Elles sont distribuées par les services locaux de l’Etat ou la collectivité locale qui a obtenu la délégation des aides. L’attribution de ces aides constitue « l’agrément » pour l’opération. Elles sont destinées à la construction, à l’acquisition et à la réhabilitation de logements, ou à la transformation de locaux non résidentiels en logements. Elles peuvent revêtir les formes suivantes : – des primes ou subventions versées directement aux bénéﬁciaires (locatif social, ANAH) ; – des exonérations ou réductions d’impôt pour les établissements ﬁnanciers donnant lieu à reversement par l’Etat (taux réduit de TVA, exonération de TFPB et baisse des droits de mutation compensée par l’Etat, prêt à 0 % depuis 2005). FOCUS La délégation des aides à la pierre La loi du 13 août 2004 permet aux EPCI compétents en matière d’habitat, et dotés d’un PLH, de demander au Préfet la délégation de compétence d’attribution des aides à la pierre du logement social, du logement privé conventionné et de l’hébergement, pour une durée de six ans renouvelables. Le Département peut être délégataire par subsidiarité, sur le territoire départemental non couvert par la délégation d’un EPCI. Dans la pratique, la délégation est accordée aux collectivités déjà porteuses d’une production de logements importante et régulière. Aujourd’hui, 107 collectivités locales sont délégataires. La délégation se traduit par un renforcement de la capacité opérationnelle de la collectivité, elle peut ainsi se positionner comme « chef de ﬁle » de l’habitat dans son territoire. Elle développe des partenariats locaux avec les acteurs de l’habitat dans son territoire, et notamment les organismes HLM. La prise de délégation implique un renforcement des moyens humains de la collectivité pour le traitement des demandes, mais permet aussi d’aller vers plus de rationalisation des dispositifs. Les subventions des collectivités locales : les collectivités locales apportent des aides de façon presque systématique, mais leurs montants sont variables. Les collectivités locales peuvent aussi aider à la construction de l’opération par apport de terrain. Mais les collectivités locales apportent surtout une garantie 27 © M. MONTEGRANDI

Table des matières de la publication Le logement social et les politiques locales de l’habitat

Couverture
Sommaire
Introduction
1ère partie
Le logement social, pourquoi ?
1 . Le logement social répond aux problématiques d’aujourd’hui
2 . Les organismes HLM porteurs d’une mission d’intérêt général au service du territoire
2e partie
Le logement social, comment ?
1 . Bien connaître son territoire pour mieux répondre aux besoins en logements
2 . Maîtriser le foncier pour anticiper la construction de logements sociaux
3 . Aménager en lien avec la réalité du territoire
4 . Intégrer le logement social dans une stratégie urbaine de développement durable
5 . Mener une opération de logement locatif social
6 . Le montage financier d’une opération de logement locatif
7 . La gestion du patrimoine locatif social par l’organisme HLM
3e partie
Des logements sociaux, pour quels habitants ?
1 . L’attribution des logements sociaux : un dispositif encadré
2 . Les réponses pour les ménages fragilisés
3 . Favoriser le « vivre ensemble » dans les logements sociaux
Glossaire et bibliographie

Le logement social et les politiques locales de l’habitat

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